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房地产行业:房住不炒、长效机制和三条红线

我们来讲一讲房地产行业过去十年的演化历史,和事关这个20万亿规模行业的几个关键政策理念。

房住不炒

先讲讲历史。

2015年开始,中国的房地产市场进入了新一轮暴涨。原因是,2014年底中国的很多城市取消了限购,央行又连续五次降准降息,还联合住建部等五部委发布了一条新政策,把公积金贷款的首付额度、二手房免征营业税的期限统统往下调。总之就是在放宽对楼市的限制。

政策宽松加上大水漫灌,这一来,从深圳到上海、厦门、合肥,再逐渐到北京和三四线城市,楼市的价格暴涨起来了。像当时深圳龙岗平湖的房子,2014年价格还在1.5万,2016年就涨到了3万多,翻了一倍。监管一看,这不行啊。

于是,2016年底的中央经济工作会议提出了一个理念,「房子是用来住的,不是用来炒的」。这个理念在一年后又被写进了中共十九大报告里。

你肯定记得,在过去很多年里,大家对中国房地产市场有一个印象:调控都是暂时的,房价永远涨。所以2016年政策刚开始调控的时候,从行业到市场,大家都没太当回事。2017年,中国的商品房市场销售金额和销售面积仍然双双再创新高。

但这一次中国的调控决心却比以往都要强。原因是,当时的中国已经开始谋求另外一个巨大的变化:从高速增长转向高质量发展。

而高房价,显然是高质量发展的障碍。高房价不但挤压了居民消费,还会诱导大量资金涌入房地产业,这不但导致实体经济没有资金可用,还会增加全社会的系统性金融风险,还会加深地方的土地财政依赖,从而没有办法去推动地方上的产业升级。

于是,从2017年开始,中国的房地产行业进入了史上最严苛的调控周期。政府一边在全国限购、限贷、限价,一边调整土地拍卖方式,一边还开始创造长租房供给,鼓励租购并举。把「房住不炒」这个理念一直贯彻到了2022年的当下。这期间,类似像恒大这样的高杠杆房企就熬不住了。

这期间,监管层还提出了几个细化的政策理念,一个叫「房地产长效机制」,一个叫房地产企业的「三道红线」,还有一个叫土地出让「两集中」。这之外,房地产税的试点工作也在各种推进。

这些政策概念,我们身在行业外可能只知道个名称,但也正是它们的存在,构建了房地产行业的历史性拐点。所以,这几个概念我们来了解一下。

 

 

房地产长效机制

首先是房地产长效机制。这个概念是在2016年底的中央经济工作会议上提出的。当时会议的说法是:要坚持房住不炒的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立对应的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

这个说法透露了两层意思,第一,房地产长效机制是一个涉及诸多领域的复杂工程;第二,这套长效机制当时还在研究,还没有完整方案。

那之后,中国政府在很多次重要会议上面都会提到房地产长效机制。但每一次的提法也都在逐渐地进化:2017和2018年提的是建立和完善房地产长效机制,到了2019年又明确说,房地产长效机制对应的目标是三稳:稳地价、稳房价、稳预期。

其实直到今天,仍然没有一份文件去完整地定义说,房地产长效机制到底包括哪些内容。不过我看到中国住房和城乡建设部原总经济师赵晖有一个总结,他认为房地产长效机制的内涵其实包含了六大部分:

第一,房住不炒的定位;

第二,中央层面制订大方向,城市承担主体责任;

第三,稳地价,稳房价,稳预期;

第四,土地、资金供给与需求要匹配;

第五,调结构,特别是发展租赁性住房、长租房;

第六,设计考核和评价机制,由中央对各个城市进行考核和评价。

所以你看,我们可以暂且把房地产长效机制理解成一套大原则。在这个大原则之下,金融、土地、财税等各个领域再分头去琢磨,自己可以做点什么来巩固这套大原则。

 

 

三道红线

我们要理解的第二个概念,叫「三道红线」。

「三道红线」是央行和住建部在2020年合作提出的三个财务标准,用意是为了管控住房地产企业的金融风险。三道红线是哪三道呢?

第一,企业剔除预收款后的资产负债率红线是70%;——不能高于这个数。

第二,企业的净负债率红线是100%;——也不能高于这个数。

第三,企业的现金和短期负债的比例红线是100%。——现金要大于等于短期负债,不能低于这个数。

如果有房企把这三道红线都踩了一遍,那么它在央行那儿,就会被归入红色档,不允许它再增加有息负债,也就是不许它再发债融资了。

那如果踩中其中的两道红线,这样的企业会被归入橙色档,有息负债的规模可以增加,但给的增速上限非常少,每年不能够超过5%。

如果只踩中一道红线,那就在黄色档,有息债务规模年增速可以到10%。

如果一道红线都没有踩中,那就比较安全,算在绿色档里,有息负债规模年增速可放宽至15%。

这三道红线虽然全面落地是从2021年开始的,但在2020年8月,央行和住建部就已经拉了12家重点房企来做试点了,要求它们每个月都提交数据,看一看合不合格。结果这12家企业一算账,发现能够进安全的、绿色档的大多是央企房地产公司,保利、中海、华润、华侨城这些。当时的碧桂园和万科在黄色档里,恒大、融创在红色档里。

我记得当时的《齐鲁晚报》有过一个估算说,全国的房地产企业,超高杠杆运营是常态,中国有9.6万家房地产企业,至少有2/3踩了至少一条红线。

这个「三道红线」政策一开始实施,摆在房企们面前的选项马上就变得又残酷又简单:要么你降杠杆收泡沫,要么你不再获得后续的融资机会,资金链直接崩掉。

这样一来,高档位的房企们为了活命,不得不进入了痛苦的偿债周期,它们就不能再疯狂地借钱拿地了,手里的楼盘也不再捂盘惜售了,都在想办法快速地回笼资金,有一些开发到半的地产项目也干脆不做了,转手给其他的绿档同行。靠这些办法来让资金回笼,好遵守三道红线。

所以三道红线,管的是房地产行业长线上的金融健康度,我们可以把它理解成「稳预期」。

 

 

两集中、三批次

前面说的长效机制里的三稳不是稳地价、稳房价、稳预期么。稳房价我们就不用解释了,各地都有限制房价的不同政策。2021年中国在土地的供给端还有一个新政,是用来稳地价的。

这个新政在行业里被叫做「两集中、三批次」,这就是我们要讲的第三个专业概念。

所谓的「两集中」的意思是,地方政府出让住宅用地的时候,需要集中发布出让公告、集中组织出让活动,「三批次」指的是这样的活动一年不能超过3批次。所有的土地出让都得扎堆儿,在这三次里面一批一批地出。这就相当于土地出让零售改批发了,以前的土地可以一块一块卖,想哪天卖就哪天卖,但现在不行了,地方政府也得卯着全年来做系统地规划。

那这对行业有什么影响呢?在以前,单个地块拍卖,容易引发企业哄抢,所以你经常会听说又出现了一个价格创纪录的「地王」;而现在,一年里要出让的地块都得集中到这三次里来,比如杭州在2021年第一次出让活动就一批出让了57个地块,这就让企业们有了选择的余地,它们就会理性很多。

而且对资金实力雄厚的企业来说,它可以在这57个地块里面选五六块,甚至去思考它们建成后怎么运营、怎么协同;而对资金实力没有那么雄厚的企业来说,它在杭州已经交了拍卖保证金,可能就没有财力再参加同时间的北京拍卖了。这也会倒逼着企业们去优化自己的资金管理能力。

所以行业里有人说,「两集中、三批次」这个新政,可以算是土地供给侧的历史性改革。

 

 

好,这是关于中国房地产行业,我想邀请你一起关注的几个很重要的政策概念。你听完这一讲如果有时间,不妨回头再听一遍保利白皮书那一讲,说不定会有更深的理解。

这个房地产行业研习系列对我来说也是全新的学习,如果你发现中间有什么疏漏,请在留言里提醒我。

借着这个话题,我想干脆邀请你再去看一看另一家企业万科对行业的理解。中国的中产们很爱万科,因为不光是它的产品品质和品牌个性很中产,它身上还有很多的故事都很能够唤起中产们的代入感。像创始人王石爱登山,引发过「只捐十块钱」这种争议,它还陷入过被宝能集团恶意收购的窘境,一家很有故事的公司。

所以,下一讲我们来看一看,万科对行业演化的理解,是不是也有挺强的中产视角。

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