5月15日那天《求是》杂志发了一篇对市场很有影响的文章，是国家主席习近平在2021年底中央经济工作会议上的讲话。讲话里重点谈到了有必要正确认识的5个问题：共同富裕、资本特性和行为规律、初级产品供给保障、防范化解重大风险，和碳达峰碳中和。
这几个正确认识的重点，我们在第9讲其实都讲过。不过，时隔几个月后，《求是》杂志选择在这个时点把文章发出来，显然是希望校正市场的某些观念，你要是有时间不妨复习一下，在今天的市场环境里再读一读这几个正确认识。
而我重点想要跟你说的，是我顺着这篇文章想起了另外一件事。习近平主席在这篇文章里面有一句话说：
实现共同富裕的目标，首先要通过全国人民共同奋斗把“蛋糕”做大做好，然后通过合理的制度安排正确处理增长和分配关系，把“蛋糕”切好分好。这是一个长期的历史过程，我们要创造条件、完善制度，稳步朝着这个目标迈进。
这句话突然让我想起，这两年中国资本市场在推进的REITs，其实也可以理解成是在把已经做大的蛋糕切分给民众。而它所切分的蛋糕，是中国这几十年已经和正在兴建的各种各样基础设施：机场港口、高速公路、科技产业园、水电气热、信息网络、风光发电项目，甚至保障性租赁住房和旅游景区。
REITs这种东西放在今天的语境里，可能跟很多的重要议题都能够搭上关系：共同富裕、统一大市场、主权货币之锚、地方政府如何削减债务杠杆、房地产企业的高杠杆困境，还包括你未来的资产配置方式，等等。按照专业机构的测算，中国的REITs市场如果完全打开，能够达到万亿级别。
所以，我想给你讲一讲这个物种。
REITs到底是什么东西呢？它的全名叫「不动产投资信托基金」（Real Estate Investment Trusts）。你听到REITs这个缩写就知道了，它肯定是一个舶来品。
它是美国在1960年代发明的，这种信托基金通过发行证券来向投资者融资，基金发起人拿到钱去投资和经营不动产，挣到了租金或者利息，再拿来给投资者们持续稳定地分红。
REITs按照资产持有方式可以分成两种类型：
一种是权益型，假如王富贵的REITs，募集了资金拿去买下一座产业园的产权，他这个基金赚的是这个工业园区的增值和租金。
另一种是抵押型，也就是债务型。假如王富贵的REITs募集资金不是拿去买这座产业园，而是拿来给产业园的开发商或经营者放贷，那赚的就是业主的贷款利息。
当然了，也有的REITs运作方式是把这两种类型合起来，一部分募集资金拿去买楼，一部分募集资金拿去放贷。
说到这里你就应该明白了：REITs，其实是一种众筹投资不动产的玩法。我们作为天选打工人，纵然买不起一座产业园，但要是一座产业园的产权被划分成了500亿份在市场上公开发售，每份只卖1块钱，那我们打工人也可以买个几千几万份，四舍五入就相当于在这座产业园里面拥有了一个洗手间。我还不用操心怎么把这个洗手间租出去，因为园区的经营方已经替我干了，还会定期会分红给我。过个5年，这个园区要是升值了，我还能跟着实现资产增值。
那如果，这个产业园的REITs还是一支公募基金呢，那就相当于说，我持有的几万份园区产权证还可以随时在二级市场交易，比起那个一整本的洗手间房产证，流通性就要好得多。
所以我们可以把REITs跟上市公司类比着来理解：公司上市，是一家装着资产的公司完成了IPO；而发行一只公募REITs，是扔掉了「公司」这个壳，直接拿资产来IPO。我们在二级市场上买一只公募REITs基金，就相当于在买它所对应的底层资产的一小部份。
打个比方。长江电力这家上市公司，拥有好多水电站，什么长江干流三峡、葛洲坝、溪洛渡，还有向家坝这四座电站都是它的，但如果我只喜欢其中的葛洲坝电站，那我就会更希望葛洲坝电站专门发一个REITs，这样我就不用去买「长江电力」这个公司套餐了。哪次我要是给娃安排暑假旅游，也可以说：走，带你去看看咱家水电站。
中国的监管层其实从2003年就开始研究发行REITs的可行性了，但一直没有实质性的开放。而从2020年开始，中国探索REITs的步伐才突然有了突飞猛进。
我们稍微倒推一下历史。中国在2000年以后开始研究在本国发行REITs产品的可行性，但保险起见，当时第一批REITs是发行到香港市场上去的。2014年，境内开始有了类REITs产品的出现，像你熟悉的菜鸟、保利也都分别拿出过仓储物流项目或者租赁住房项目，来发行类REITs的产品，但它们这些产品也都还是面对银行和基金这类机构投资者的。
这期间，REITs一直没有真正面向大众。境内市场真正出现让普通人能够得着的公募REITs，要到2020年以后。
2020年有什么特殊的背景呢？中国已经在推动两个重大规划了：第一个，大规模开展各种新基建项目。第二个，整个中国的房地产长效机制开始运行，其中长效机制里一个重点，就是大规模给民众提供租赁性住房和长租房。
你听了前面的内容肯定知道，这两个重大规划，REITs都能够派上用场。
所以2020年4月，证监会和发改委联合发布了一份通知，告诉市场说：中国要探索公募型的基础设施领域REITs试点了。
这里面有一个细节很有意思：中国要探索的，是「基础设施REITs」。
什么意思呢？其实在REITs最成熟的美国市场上，它最开始对应的底层资产是零售商铺、写字楼和租赁住宅，后来才逐渐扩展到了基础设施、仓储、数据中心、医疗保健等等这些领域。
而中国的选择是，一上来就只探索用REITs去开发基础设施，避免让它成为房地产商的融资通道。
在当时，证监会和发改委还明文划出了试点的重点区域、重点行业和优质项目。
比如项目得在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等等这样的重点区域；还得在仓储物流、收费公路、污染治理、高科技产业园区等等这些重点行业里；申报的项目还得权属清晰，没有纠纷，已经得开始有稳定收益了。你得满足这些要求，项目才可以申报。
这之外，证监会还规定，每支REITs的原始权益人和关联方，自己就得持有这支REITs 20%以上的份额，还要锁定5年不准卖。这之外，公开发售的份额里，还得有超过70%的比例，必须卖给银行、保险、QFII这类专业机构投资者。
有了这两层前提，最后剩下的份额才能在网上公开发售，像一般基金那样卖给散户大众。我们在96讲讲港交所探索SPAC 2.0的时候，也说过港交所有类似的风险隔离手段，让发起人和专业机构拿自己的钱先替散户把一把关。
在这样的高要求之下，2021年5月31日，中国第一批公募REITs开始发售了。第一批总共发售了9支产品，都对应什么样的基础设施呢？产业园、高速公路，也有环境治理和物流仓储项目。比如苏州产业园、深圳蛇口产业园、沪杭甬高速公路、首创的污水处理项目、首钢的垃圾焚烧发电项目等等。
这9只REITs上架当天就被公众抢光了。而且其实公众没抢到多少，它们在公开发售之前就被机构买走了绝大部分。
公募REITs们为什么这么畅销？原因两个：供给很稀缺，而且监管层帮着做了资产品控。
在市场看来，这批产品是试点产品，给境内公募REITs市场开局用的，每个项目能够过审发行，都得先经过地方政府、国家发改委、证监会和交易所的层层审批、千挑万选，这还能差到哪儿去？再说了，证监会还规定REITs产品要强制分红，每年的分红比例还不能低于可供分配金额的90%。
当然，我得插一句，这绝对不是说REITs产品就没有投资风险，它发售之后也得在市场上自由交易，要接受市场的定价的。像我写稿这一天，首批9只公募REITs里的广州广河REITs就两度跌破过它的发行价，没有涨回去。
我们接着说大气候，这9只公募REITs一上市，马上让监管层确认了两件事：第一，这种产品市场是愿意买单的；第二，不是所有的地方政府都舍得把最好的项目拿出来做公募REITs。
确认了这两件事，2021年6月，发改委就发文说，要对公募REITs进行扩容。怎么扩容呢？一边把REITs试点的区域从重点区域扩大到全国，另一边把REITs可以对应的底层行业和资产，扩大到了清洁能源、保障性租赁住房和旅游基础设施。
请注意其中这一个变化：保障性租赁住房在2021年6月份开始，也可以发行公募REITs了。
不过说是扩容，监管层仍然非常地谨慎，整个2021年下半年他们也只再放行了3只公募REITs。2021年全年下来，整个市场上11支公募REITs产品募集了300多亿元人民币。2021年可以算是中国的公募REITs元年了。
而进入了2022年之后，前4个月，中国市场也只上市了一支公募REITs，叫「华夏中国交建REITs」。因为这个品类太紧俏，这支新发的REITs也受到了市场的热捧，它原本计划募集不到95亿，结果市场对它的累计认购规模超过了1524亿元，最后分配给公众的配售比例只有0.84%。
2022年4月，深圳市有一个保障性租赁住房的REITs计划，也已经报到发改委了。
这是中国的证券市场正在发生的一个趋势性变化：公募型REITs，正在尝试邀约民众参与持有全国各地的基础设施项目。我们在100讲聊个人养老金制度的时候说，个人养老金制度是在邀约大众给本国当战略投资人，跟本国一起共担发展风险，共享发展收益。这个视角用来看聚焦基础设施的公募REITs产品，似乎也适用。
那么，中国为什么要发展这样一个市场呢？在以前，中国也投资基建，用财政之力或者公司融资的方式，也能够运行得不错，开REITs这一条新路径的必要性在哪里呢？
我们下一讲讨论这个问题。