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《蔡钰·商业参考》中国公募REITs启动

5月15日那天《求是》杂志发了一篇对市场很有影响的文章,是国家主席习近平在2021年底中央经济工作会议上的讲话。讲话里重点谈到了有必要正确认识的5个问题:共同富裕、资本特性和行为规律、初级产品供给保障、防范化解重大风险,和碳达峰碳中和。

这几个正确认识的重点,我们在第9讲其实都讲过。不过,时隔几个月后,《求是》杂志选择在这个时点把文章发出来,显然是希望校正市场的某些观念,你要是有时间不妨复习一下,在今天的市场环境里再读一读这几个正确认识。

而我重点想要跟你说的,是我顺着这篇文章想起了另外一件事。习近平主席在这篇文章里面有一句话说:

实现共同富裕的目标,首先要通过全国人民共同奋斗把“蛋糕”做大做好,然后通过合理的制度安排正确处理增长和分配关系,把“蛋糕”切好分好。这是一个长期的历史过程,我们要创造条件、完善制度,稳步朝着这个目标迈进。

这句话突然让我想起,这两年中国资本市场在推进的REITs,其实也可以理解成是在把已经做大的蛋糕切分给民众。而它所切分的蛋糕,是中国这几十年已经和正在兴建的各种各样基础设施:机场港口、高速公路、科技产业园、水电气热、信息网络、风光发电项目,甚至保障性租赁住房和旅游景区。

REITs这种东西放在今天的语境里,可能跟很多的重要议题都能够搭上关系:共同富裕、统一大市场、主权货币之锚、地方政府如何削减债务杠杆、房地产企业的高杠杆困境,还包括你未来的资产配置方式,等等。按照专业机构的测算,中国的REITs市场如果完全打开,能够达到万亿级别。

所以,我想给你讲一讲这个物种。

 

 

REITs到底是什么东西呢?它的全名叫「不动产投资信托基金」(Real Estate Investment Trusts)。你听到REITs这个缩写就知道了,它肯定是一个舶来品。

它是美国在1960年代发明的,这种信托基金通过发行证券来向投资者融资,基金发起人拿到钱去投资和经营不动产,挣到了租金或者利息,再拿来给投资者们持续稳定地分红。

REITs按照资产持有方式可以分成两种类型:

一种是权益型,假如王富贵的REITs,募集了资金拿去买下一座产业园的产权,他这个基金赚的是这个工业园区的增值和租金。

另一种是抵押型,也就是债务型。假如王富贵的REITs募集资金不是拿去买这座产业园,而是拿来给产业园的开发商或经营者放贷,那赚的就是业主的贷款利息。

当然了,也有的REITs运作方式是把这两种类型合起来,一部分募集资金拿去买楼,一部分募集资金拿去放贷。

说到这里你就应该明白了:REITs,其实是一种众筹投资不动产的玩法。我们作为天选打工人,纵然买不起一座产业园,但要是一座产业园的产权被划分成了500亿份在市场上公开发售,每份只卖1块钱,那我们打工人也可以买个几千几万份,四舍五入就相当于在这座产业园里面拥有了一个洗手间。我还不用操心怎么把这个洗手间租出去,因为园区的经营方已经替我干了,还会定期会分红给我。过个5年,这个园区要是升值了,我还能跟着实现资产增值。

那如果,这个产业园的REITs还是一支公募基金呢,那就相当于说,我持有的几万份园区产权证还可以随时在二级市场交易,比起那个一整本的洗手间房产证,流通性就要好得多。

所以我们可以把REITs跟上市公司类比着来理解:公司上市,是一家装着资产的公司完成了IPO;而发行一只公募REITs,是扔掉了「公司」这个壳,直接拿资产来IPO。我们在二级市场上买一只公募REITs基金,就相当于在买它所对应的底层资产的一小部份。

打个比方。长江电力这家上市公司,拥有好多水电站,什么长江干流三峡、葛洲坝、溪洛渡,还有向家坝这四座电站都是它的,但如果我只喜欢其中的葛洲坝电站,那我就会更希望葛洲坝电站专门发一个REITs,这样我就不用去买「长江电力」这个公司套餐了。哪次我要是给娃安排暑假旅游,也可以说:走,带你去看看咱家水电站。

 

 

中国的监管层其实从2003年就开始研究发行REITs的可行性了,但一直没有实质性的开放。而从2020年开始,中国探索REITs的步伐才突然有了突飞猛进。

我们稍微倒推一下历史。中国在2000年以后开始研究在本国发行REITs产品的可行性,但保险起见,当时第一批REITs是发行到香港市场上去的。2014年,境内开始有了类REITs产品的出现,像你熟悉的菜鸟、保利也都分别拿出过仓储物流项目或者租赁住房项目,来发行类REITs的产品,但它们这些产品也都还是面对银行和基金这类机构投资者的。

这期间,REITs一直没有真正面向大众。境内市场真正出现让普通人能够得着的公募REITs,要到2020年以后。

2020年有什么特殊的背景呢?中国已经在推动两个重大规划了:第一个,大规模开展各种新基建项目。第二个,整个中国的房地产长效机制开始运行,其中长效机制里一个重点,就是大规模给民众提供租赁性住房和长租房。

你听了前面的内容肯定知道,这两个重大规划,REITs都能够派上用场。

所以2020年4月,证监会和发改委联合发布了一份通知,告诉市场说:中国要探索公募型的基础设施领域REITs试点了。

这里面有一个细节很有意思:中国要探索的,是「基础设施REITs」。

什么意思呢?其实在REITs最成熟的美国市场上,它最开始对应的底层资产是零售商铺、写字楼和租赁住宅,后来才逐渐扩展到了基础设施、仓储、数据中心、医疗保健等等这些领域。

而中国的选择是,一上来就只探索用REITs去开发基础设施,避免让它成为房地产商的融资通道。

在当时,证监会和发改委还明文划出了试点的重点区域、重点行业和优质项目。

比如项目得在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等等这样的重点区域;还得在仓储物流、收费公路、污染治理、高科技产业园区等等这些重点行业里;申报的项目还得权属清晰,没有纠纷,已经得开始有稳定收益了。你得满足这些要求,项目才可以申报。

这之外,证监会还规定,每支REITs的原始权益人和关联方,自己就得持有这支REITs 20%以上的份额,还要锁定5年不准卖。这之外,公开发售的份额里,还得有超过70%的比例,必须卖给银行、保险、QFII这类专业机构投资者。

有了这两层前提,最后剩下的份额才能在网上公开发售,像一般基金那样卖给散户大众。我们在96讲讲港交所探索SPAC 2.0的时候,也说过港交所有类似的风险隔离手段,让发起人和专业机构拿自己的钱先替散户把一把关。

在这样的高要求之下,2021年5月31日,中国第一批公募REITs开始发售了。第一批总共发售了9支产品,都对应什么样的基础设施呢?产业园、高速公路,也有环境治理和物流仓储项目。比如苏州产业园、深圳蛇口产业园、沪杭甬高速公路、首创的污水处理项目、首钢的垃圾焚烧发电项目等等。

这9只REITs上架当天就被公众抢光了。而且其实公众没抢到多少,它们在公开发售之前就被机构买走了绝大部分。

公募REITs们为什么这么畅销?原因两个:供给很稀缺,而且监管层帮着做了资产品控。

在市场看来,这批产品是试点产品,给境内公募REITs市场开局用的,每个项目能够过审发行,都得先经过地方政府、国家发改委、证监会和交易所的层层审批、千挑万选,这还能差到哪儿去?再说了,证监会还规定REITs产品要强制分红,每年的分红比例还不能低于可供分配金额的90%。

当然,我得插一句,这绝对不是说REITs产品就没有投资风险,它发售之后也得在市场上自由交易,要接受市场的定价的。像我写稿这一天,首批9只公募REITs里的广州广河REITs就两度跌破过它的发行价,没有涨回去。

我们接着说大气候,这9只公募REITs一上市,马上让监管层确认了两件事:第一,这种产品市场是愿意买单的;第二,不是所有的地方政府都舍得把最好的项目拿出来做公募REITs。

确认了这两件事,2021年6月,发改委就发文说,要对公募REITs进行扩容。怎么扩容呢?一边把REITs试点的区域从重点区域扩大到全国,另一边把REITs可以对应的底层行业和资产,扩大到了清洁能源、保障性租赁住房和旅游基础设施。

请注意其中这一个变化:保障性租赁住房在2021年6月份开始,也可以发行公募REITs了。

不过说是扩容,监管层仍然非常地谨慎,整个2021年下半年他们也只再放行了3只公募REITs。2021年全年下来,整个市场上11支公募REITs产品募集了300多亿元人民币。2021年可以算是中国的公募REITs元年了。

而进入了2022年之后,前4个月,中国市场也只上市了一支公募REITs,叫「华夏中国交建REITs」。因为这个品类太紧俏,这支新发的REITs也受到了市场的热捧,它原本计划募集不到95亿,结果市场对它的累计认购规模超过了1524亿元,最后分配给公众的配售比例只有0.84%。

2022年4月,深圳市有一个保障性租赁住房的REITs计划,也已经报到发改委了。

 

 

这是中国的证券市场正在发生的一个趋势性变化:公募型REITs,正在尝试邀约民众参与持有全国各地的基础设施项目。我们在100讲聊个人养老金制度的时候说,个人养老金制度是在邀约大众给本国当战略投资人,跟本国一起共担发展风险,共享发展收益。这个视角用来看聚焦基础设施的公募REITs产品,似乎也适用。

那么,中国为什么要发展这样一个市场呢?在以前,中国也投资基建,用财政之力或者公司融资的方式,也能够运行得不错,开REITs这一条新路径的必要性在哪里呢?

我们下一讲讨论这个问题。

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