认房不认贷，对谁最有利？

最近，有个关于房地产的新闻刷屏了。这就是，从8月底到9月初，北上广深，陆续官宣，认房不认贷，同时，很多二三线城市，也在陆续跟进。什么叫认房不认贷？简单说，就是只要你名下没房，那么，你在买房的时候，就会按照首套房执行房贷政策。比如，首付比例更低，贷款利率更低，等等。而相对应的，以前很多地方的情况是，认房又认贷，只要你名下有房，或者有贷款，只要占一样，就不能按照首套房对待。

这个政策公布没几天，好多人都特别兴奋。说三件事你感受一下。

首先，房产中介反应特别强烈。就拿我身边来说，我看到这条新闻，甚至不是通过任何媒体，而是政策发布之后两分钟不到，微信里的几位房产中介转发给我的。你微信通讯录里要是有房产中介，估计他们的朋友圈最近几天全在转发这条消息。

其次，二手房的供应量突然上来了。据说就在北京官宣认房不认贷的第一个周末，二手房的挂牌量，就增加了4000套，是平时的三倍以上。同时，上海、广州、深圳，二手房的挂牌量也都涨了不少。

最后，一些房子开始悄悄涨价了。据说有的新楼盘在政策落地的第二天，就宣布取消所有折扣，相当于变相提价。

你看，从中不难看出，很多人对这一轮认房不认贷，都有几个大致的猜想。比如，房价是不是要迎来一轮全面上涨了？我该不该买房？是不是到了上车的窗口期？等等。

针对这些问题，市面上已经有很多分析。接下来，我们就结合这些声音，说说关于这一轮认房不认贷，我们最需要搞懂的三件事。

第一，认房不认贷，对谁最有利？针对这个问题，房地产圈里有一个基本的共识，那就是，对新城市居民，以及改善型的购房者最有利。

按照房地产领域的专家卢俊老师的说法，要想读懂一个政策，本质上要看这个政策针对的是哪类人？之前楼市限购，针对的是有钱人，目的是不让有钱人毫无节制地买房。一旦这个政策放开，结果可能就是富豪们更多地买房。而认房不认贷，针对的是中产，是希望中产能够更方便地买房或者换房。

一般来说，要想让中产更容易买房，有两种方式。要么减免交易税费，要么给更大的杠杆。而认房不认贷，就属于后者，也就是给杠杆，在贷款上给更多的助推。这么一来，就有可能引发一组连锁反应。

首先，假如你有住房改善需求，也就是把小房子换成大房子，你得先把原来的房子卖出去吧？而且这部分被卖的房子，往往更小，更便宜，更适合包括城市新居民在内的刚需。假如有足够多的刚需能够买入，就意味着，房地产市场能够在需求中流动起来。注意，是在需求中。换句话说，这一轮政策的本质，还是为了满足需求，不管是刚需还是改善。说白了，就是让真正有住房需求的人，能更好地买到房。

第二，房价会不会迎来一轮整体大涨？关于这个问题，咱们得到《投资参考》课程的主理人，也是《财经》杂志的主编，何刚老师，专门做过分析。特别强调一句，何刚老师对房地产领域的分析，是8月初，也就是724中央政治局会议结束之后做的。其中就已经提到，北上广深有可能陆续推行认房不认贷。换句话说，这一轮楼市政策松绑，是一组连续的动作。前面有设计，后面有执行，要想读懂趋势，就不能只盯着其中的某一个细节。

按照何刚老师的原话，房地产行业，很难出现新一轮的全面繁荣。

首先，从行业的大逻辑上看，房地产毕竟也是一个行业。要知道，一个行业想要保持20年持续增长，并且期间没有任何调整和反复，这几乎是不可能的。中国房地产市场化，是从1998年的住房制度改革开始的。到2018年，已经持续了20年。它也在经历一个繁荣、衰退、复苏的周期。造成这个周期的原因有很多，比如，利率的周期性变化、居民收入的周期性变化、房地产市场供应的变化等等。

其次，从政策层面看，7月31号召开的国务院常务会议，针对房地产的说法是，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

你看，从基调上看，政策的关键词是，调整优化。同时，政策里提到，要根据不同需求、不同城市推出相关政策。意思是，要针对具体情况做调整。按照何刚老师的说法，这就意味着不会大水漫灌，更不会全部一放了之，房住不炒的总方针其实没有变化，后面要做的，是针对不同需求的具体调整优化。

同时，政策里还提到，房地产行业必须告别老模式、谋求新发展。我的个人理解是，这就意味，咱们不能简单地用过去的涨还是不涨，来思考未来的房地产市场。未来它可能更多的回归消费品逻辑。简单说，你的房子好，我觉得合适，我就买。换句话说，房地产领域也有可能像消费品一样，出现分化。头部企业越做越好，而不能满足消费者需求的，就会被陆续淘汰。

这是咱们要说的第二个重点，认房不认贷对房价的影响。

接下来要说的第三个重点，我们稍微把视线扩大，不说房地产本身，而是，当一个新政策出台时，我们应该怎么理解。

前段时间，针对这个问题，我专门请教过何刚老师，获得了两个视角。我把它总结成两句话。

一是摊开看。要知道，所有的政策文件，全都清清楚楚地写在纸面上。按照很多人的说法，这是一幅明牌。因此，不用着急去网上看一堆所谓的大V解读。先自己去把文件原原本本，逐字逐句看一遍。重要的信息，其实就在纸面上。

二是连贯看。也就是，要想更好地理解一份文件，最好把跟它有关的，前前后后的关键文件，全都连起来看。因为任何重大政策的制定，都不是突发奇想。往前看，能找到关于它的为什么，也就是原因。往后看，能找到关于它的怎么办，也就是执行方式。

好，关于认房不认贷，咱们先说到这。假如你想了解更多，推荐你关注何刚老师的课程《投资参考》，前瞻性非常强。里面不仅有房地产领域的动向，还有很多当前热门行业的分析。

聯系郵箱：0xniumao@gmail.com

认房不认贷，对谁最有利？

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