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杨立新《民法典200讲》“假离婚”买房有哪些风险?

欢迎回到《民法典200讲》,我是杨立新。

上一讲,我们讲到了民事法律行为要生效,行为人要有相应的民事行为能力、意思表示真实,以及行为不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗。

从这一讲开始,我给你讲讲那些常见的无效、可撤销的具体民事法律行为。

今天我先讲虚假行为。最典型的虚假行为,就是为了规避房屋限购政策进行的假离婚,或者把房产登记在家人名下,最后由于种种原因又反悔了。

那么,这种虚假行为具有法律效力吗?他们还有反悔的机会吗?

假离婚是否具有法律效力?

结合一个典型案例,我们一起来看。

某市要实行房屋限购,有些人听说了,就连夜到婚姻登记机构排队离婚,目的是为了多买一套房子。小谢和丈夫小黄也排队离了婚,并且顺利买上了新房。

随后,女方小谢提出要去复婚登记,没想到男方小黄说,算了,我们都已经离婚了,两套房子,你一套,我一套。接着,男方就准备与其他女士结婚了。女方小谢说,我们是假离婚呀,结果男方小黄说,既然离婚登记了,就是真离婚。女方气不过,就要到法院去告丈夫假离婚。

听了这个案件,你觉得他们到底是真离婚还是假离婚呢?

有的同学可能会想,当然是假离婚,他们是为了多买房子。

但我要告诉你,这在民法上就属于真离婚了,不管他们基于什么目的,这种行为就是虚假行为。可是,在经过登记之后,实际上却会发生真离婚的效果。

为什么这么说呢?要理解这一点,我们得先知道什么是虚假行为。

什么是虚假民事法律行为?

虚假行为,是虚假民事法律行为的简称。对虚假行为,原来的《民法通则》和《合同法》都没有规定,主要是在民法理论和民法教科书中讨论这样的问题,在实践中也出现过,但是没有法律依据。依照法理,虚假行为是意思表示不一致的其中一种情形。

说到这里,你可能会问,具备什么样的条件才构成虚假行为呢?

虚假行为就是行为人与相对人进行通谋实施的虚假意思表示。根据这个定义,构成虚假行为要具备以下三个要件。

第一,虚假行为的主体是两个人:行为人和相对人。

实施虚假行为,一定要由两个人共同实施,《民法典》把他们叫作行为人和相对人,只有一个人不构成虚假行为,也就是虚假行为不是单方行为,而是双方行为。

这里我再多说一句,其实行为人和相对人一样,对于虚假行为来说,他们都是案件中的行为人,只是在表述上做个区别。以假离婚的夫妻双方为例,丈夫和妻子都是假离婚的行为人,如果丈夫表述为行为人,妻子就是相对人,反之也是如此。

第二,双方当事人实施的行为有共同的意思表示。

虚假行为是双方当事人的共同行为,当事人相互之间有共同的意思表示,进行了通谋,也就是说双方共同商量确定,有共同的故意。

第三,双方的意思表示都不真实。

只有双方当事人的意思表示都是虚伪的意思表示,才能构成虚假行为,也就是说,双方的意思表示都不是他们实施行为的真实目的。

简单总结一下,虚假行为要具备三个条件:两个人共同实施、有共同的意思表示、意思表示都不真实。符合这三个条件的双方行为,就构成虚假行为。

目前最典型的虚假行为,就是假离婚。有些人排队离婚的目的真的是离婚吗?其实不是,都是为了规避房屋限购、汽车限购等政策,通过假离婚,买了房、买了车之后,再复婚。

但就像前边说过的案例那样,有些假离婚其实其中一方早就想要离婚了,只是借口假离婚罢了。

虚假行为是否具有法律效力?

说到这里,你一定会问,虚假行为是否具有法律效力呢?

这要看《民法典》第 146 条第 1 款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”可见,虚假行为就是无效的民事法律行为。

这是因为,虚假行为的特点是双方当事人进行通谋,通常具有不良动机,因而在主观动机上是共同故意,在意思表示上是双方的不真实。

如果只有一方当事人的意思表示是不真实的,而对方当事人并非如此,例如有误解或者发生错误,就不构成虚假表示。

所以,虚假行为是无效的民事法律行为,而那些不具有通谋的虚假意思表示行为,原则上就要发生法律效力,是有效的民事法律行为。

已经登记的虚假行为要如何认定效力?

虚假行为无效,说起来比较简单,但是在实际生活中存在一个问题,就是对那些已经经过登记的虚假行为,怎样才能让它无效呢?

就像本节课讨论的那个案件,本来说好假离婚是为了买房,买了房就说是真离婚了。这样的事情怎么办呢?

其实在实际生活中,不仅假离婚经过登记后会成为真离婚,而且一些假的买卖房屋的行为,经过产权过户登记以后,也容易成为真的房屋所有权过户;还有,机动车交易也要进行过户登记,也会出现这个问题。

这是因为民事法律行为的登记,就是使民事法律行为具有公示效力的程序,并且产生公信力。可以说,即使是虚假行为,经过登记之后,也要承认其具有法律效力。这就是登记的公示效力。虚假的结婚和离婚、虚假的不动产交易,都进行了登记程序,结果都是有效的。

那问题就来了,《民法典》规定虚假行为是无效的民事法律行为,可是一经登记就变有效了。这不是互相矛盾吗?怎么办呢?

对于已经登记了的虚假行为,《民法典》没有规定应当怎样办。

按照我的想法,对已经登记的虚假行为,要想宣告其为虚假行为并且是无效的民事法律行为,必须经过宣告无效的程序。

当事人主张与相对人实施的民事法律行为是虚假行为,应当向法院起诉,并且要提供证据证明。

只有这样,法院才能判决双方实施的行为是虚假行为,并且宣告无效。通过这样的程序,就能实现宣告虚假行为无效的效果。

例如,在本案中,小谢和丈夫小黄为规避限购房屋假离婚了,小黄借此想跟别人结婚,其实就是一个虚假行为,但这个虚假行为经过了登记,实际上已经发生了真离婚的效果。

如果女方小谢主张这一行为属于虚假行为,需要向法院起诉,经过法院判决才能宣告其为虚假行为,登记离婚无效,恢复其婚姻关系。不过,前提是小谢保留好证明假离婚的证据,如果证明不了是假离婚,就无法获得胜诉结果。

同样,虚假的不动产交易行为经过登记,要想主张这一交易行为是虚假行为,也是需要起诉,由法院判决交易行为是虚假行为,宣告行为无效。

比如,一位爷爷买房,登记在自己的孙子名下,此时,孙子就是房屋的所有权人。可是,孙子开车不小心造成行人重伤,需要变卖他的房子,承担赔偿责任,爷爷又说这是虚假行为。

如果爷爷能够证明虚假行为,法院判决宣告虚假行为无效,就能使所买的房屋“物归原主”,否则就没办法了。

经过登记的虚假行为来不及宣告无效该怎么办?

刚刚我们说,只有当事人诉请法院宣告虚假行为无效,他们的问题才可能得到解决。那如果经过登记的虚假行为来不及宣告无效呢?

例如,前边案例中的孙子瞒着爷爷把房子卖掉了,买家看着手续齐全,房产证也是这位孙子的名字,就买了,他对房屋所有权的真实归属并不知情。那爷爷还能主张登记在孙子名下的行为是虚假行为,宣告孙子卖房的行为无效吗?

在我看来,在虚假的物权登记后转移了所有权,有《民法典》规定的一个规则可以用,就是善意取得。也就是说,如果第二手买房人是善意的,对房产所有权的真实归属并不知情,就可以根据善意取得规则取得所有权。

这时候,如果确认孙子的行为构成虚假行为,孙子变卖了爷爷的财产,应当承担赔偿责任。除此之外,案例中的爷爷也没有其他的好办法能够保护自己了,也要不回来别人善意取得的房屋。

说完了有关虚假不动产交易的案例,我们再来开个脑洞,对开头提到的离婚案做一个变形。

假设小谢和丈夫小黄两个人假离婚了,小黄又跟别人去登记结婚了,小谢还能够请求宣告之前的离婚是虚假行为,宣告后一个婚姻登记是无效的吗?

这种登记离婚的虚假行为还真不好办。因为离婚已经登记,立刻发生效力。已经登记离婚的人如果马上就跟他人结婚,是没有办法再撤销后一个婚姻登记的,哪怕后一个婚姻关系的当事人就是“第三者”,即使申请宣告假离婚无效也无济于事了。

当然也要说一点,《民法典》规定了登记离婚冷静期以后,这样的问题可能就会很少出现了。

总结

好,关于虚假行为,我们先说到这里。总结一下这一讲的内容:

第一,虚假的民事法律行为是无效的民事法律行为。

第二,已经登记的虚假行为,会发生法律效力。

第三,要确认登记行为属于虚假行为,且请求宣告行为无效,应当向法院起诉并提供证据证明。

《民法典》相关条文:
【第一百四十六条】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
【第三百一十一条】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

思考题

听完这一讲后,你能说一下借名买房的行为是不是虚假行为吗?欢迎在留言区分享你的想法。

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