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长沙:怎样给城市聚集年轻人

长沙给我的印象挺奇妙的。它也有很强的工业,也有三一重工、蓝思科技、爱尔眼科这种先进制造和新经济公司,它在中西部城市里甚至是拥有市值500强企业最多的。我去查了一下长沙2021年的GDP,很厉害,做到了1.3万亿,在内地省会城市当中排到第6。

这些年省会城市和中部城市要发展,主流路径大多是靠政府用才略直接去推动产业布局和产业升级,比如说贵州搞大数据,合肥和芜湖搞新能源汽车,鄂州搞国际物流中心,武汉搞光谷,海南搞自贸区和种业硅谷等等。

长沙当然也有自己的直接产业布局,但它比起其他二线城市,还有一个特质相当特别:它在全国攒下的声望,更偏向消费、娱乐、文化和旅游。上半年经济压力不是挺大的吗,但长沙的人均可支配收入和消费支出都还是同比上涨了5%。

这带来的直接结果是,它更容易赢得年轻人的心。新华社有一个公开评选,叫“中国最具幸福感的城市”,长沙已经连续入榜了14年。

幸福感和宜居对年轻人来说意味着什么?意味着被他们选择的优先级会往前调。年轻人面对别的城市,是先找到工作再决定迁徙;而面对长沙,可能会先决定迁徙再找工作。

这样一来,长沙的常住人口在2021年突破了1000万,比10年前增加了300万。而它周边的株洲、娄底、永州、郴州、张家界,同样的10年里增加不到32万人。那要是跨出湖南跟全国比呢?长沙15~59岁的人口占比68.03%,比全国整体的63.35%也明显要高。

怎么做到的呢?湖南广电给整座城市所带动的生活感和娱乐感当然功不可没。但在背后还有一些很关键的底层吸引力,是地方政府给实现的。这也是长沙市政府跟其他地方政府相比很不一样的地方:过去几年,跟别的城市相比,长沙拿出了更大的精力去给年轻人创造幸福感,吸引他们聚集,来让城市保持活力和创意。

政府怎么能给年轻人创造幸福感?你又不能分配男女朋友。政府最关键的动作在房价和教育领域。这两年,长沙的房价调控经验和教育“双减”经验都是在全国被当成典型来推介的。

 

 

房价

我们先讲讲房价。

第一财经做过一个统计:截至2022年6月,中国的县城里,都已经有8个房价超过了2万元了。而相比之下,长沙的GDP都破万亿了,它在贝壳找房上,8月份的二手房平均价格也不过11306元。

长沙房价为什么能不疯涨?

我们在112讲讲过,2017年中国启动了又一轮房地产行业调控。长沙当时也迅速跟进了,出台了一套非常有本地特色的房地产市场调控动作。

怎么调控呢?在需求端,一个外地人,要是想在长沙买房,你要么先落户满一年再交满一年的社保,要么你得连续缴纳24个月的个税或者社保。证明了你确实是长沙市民或者确实为长沙做了经济贡献,你才能买房。

而且,如果你想要在热门的限购区域内买,你只能买一套。

这个政策一出台,外地炒家就被拦住了。

接下来,哪怕你熬到了购房资格,也还对你有限制。

比方说,一套商品房,你拿到房本满4年以后,才可以再卖出去。你要知道,像北京、广州这样的城市,限售期限都只有2年,深圳也只有3年。

那有购房资格的人能够买第二套房吗?也有很严苛的限制。你都不能一次同时买两套,你得隔4年再说。等够了4年你还仍然得有满两年的长沙户籍,你还不能是未婚或者离异单身——这是防止夫妻俩用假离婚来炒房。

就算这些关卡你统统闯过来了,你买第二套也得交很高的契税。长沙二套房的契税税率高达4%,而广州深圳也才1%~3%。

这组政策一出台,本地炒家也被拦住了。

不过同时,如果你符合长沙市的人才标准,前面的条件可以有所宽限。你要是是35岁以下的硕士或者博士,在长沙买首套房子,长沙市政府还主动给你补贴3万块或者10万块。

所以要是总结一下长沙的房产限购政策的原则,就是两句话:只卖给真正有居住需求的人,也只卖给真心留在长沙发展的人。

这是需求端的限制。那在供给端呢?长沙市政府也有几个狠招。

比如,大量供应土地,允许超高的容积率,也就是一个地块上面可以盖非常非常高的高楼,同一个单元,10层到50层的房子都可以看到湘江,这就让土地和房子都没了“稀缺感”。

再比如,土地拍卖要限价,开发商未来卖房也要被限制售价。长沙发改委甚至明确规定说,商品住房的平均利润率要在6%~8%之间。

你看,消灭投机需求、增加供给、控制利润空间,这些动作让长沙在过去这些年成了房价洼地。对一个家庭来说,不到10年的收入就能够买一套房。这给了年轻人最直接的盼头。

 

 

教育

第二个关键动作,教育。

过去五年来,长沙市教育经费的投入总体增幅是明显高于GDP的增幅的,这些经费怎么用呢?也是用来扩大教育资源的供给。

我们拿基础教育举例子。

大家不是都怕没有升学名额吗?那就逐渐增加学校、学生和教师的人数,目前在长沙学校有超过4000所。

大家不是都愿意挤名校吗?在长沙家长心中,有四所学校是“中学里的北大清华”:长郡中学、雅礼中学、湖南师大附中、长沙市一中。那就让这些名校去搞集团化办学。要么让名校去接管新的分校,要么让名校帮扶薄弱学校,把管理骨干和好老师都给共享过去。

这个名校集团化的思路,也得跟着长沙市的城市开发计划走。每开出一个新楼盘,周边学校要是不挂个名校的牌子,这个楼盘都不好意思开盘。

名校集团化这个思路实行了20年,长郡中学变成了长郡教育集团,开出了31所初中;雅礼中学也变成了雅礼教育集团,开出了22所初中。有个数据说,现在长沙80%的初中毕业生都来自名校集团。

那名校的分校们会不会名不副实呢?不会。长沙教育局是按照十二五规划、十三五规划来盯着这事儿的。

我听到过一个故事。2009年的时候,长沙的砂子塘小学集团化,接管了一个普通学校,给冠名叫“砂子塘泰禹小学”,对人家进行帮扶。结果帮扶了10年,这个小学突飞猛进,成绩好到已经可以独立了。又过了两年,这个独立出来的小学因为口碑太好,自己响应社会需求,又变成了一个小教育集团,开始接管别的分校。

在这样的政策思路推动下,长沙的优质基础教育资源也越来越均衡。年轻人对生孩子也没了什么顾虑。

那幼儿园呢?过去十年,长沙的小区配套幼儿园全部移交给了政府,全市公办和普惠性的幼儿园覆盖率超过92%。

黄碧云老师就在长沙安家。她有一次告诉我,她家所在的小区周边,按照政府要求配套了4个普惠式幼儿园,这些幼儿园为了竞争生源,自己就会有很强的动力去比拼教育质量。她的邻居本来有不少是从周边城市过来陪孩子读小学和中学名校的。见此情形都觉得,不再生个老二、老三就亏了。所以黄碧云特意做过统计,她家所在的那个单元,二胎率超过95%,三胎率现在也接近30%了。

 

 

对手盘

我还从长沙市政府的各种文件里看到过三个任务,我觉得很有意思:

第一个,2022年重点工作之一,是深入推进教育强市战略。要增加优质基础教育学位5万个以上,同时还要推进国家产教融合试点城市建设。

第二个,长沙要推进国家青年发展型城市建设试点。要通过优化青年教育、就业、居住环境,让14~35岁这个年龄段的户籍青年人口每年增长5%。你看看这个雄心。

第三个,要集全湖南省之力来发展长沙的“她经济”,要建设“女性友好型城市”,持续激发女性的消费热情和消费活力。

这几个任务,刚好回应了我们这两天的讨论重点:吸引年轻人,吸引消费。最近我还看到一个消息:长沙给网红主播们成立了行业协会,组建了党委。我不知道你能不能体会到这个消息背后的妙处:给网红组建党委不仅仅是为了管制,而恰恰是为了让这个群体能够有更大的持续发展可能性。这其实也是湖南广电的内容经验的外溢,湖南卫视可是非常懂得怎么在新闻立台的前提下,把娱乐做好的。

所以这是我们聊长沙的第二个重点任务,长沙市政府铁了心地对年轻人好。

长沙为什么能有这样的发展机缘?我觉得,这还跟整个湖南省所选择要回答的问题有很大关系。湖南选择的这个问题不是“怎样把长沙做大做强”,而是站在更大一个维度,去思考“湖南怎样对抗整个省的人口净流出”。

你要知道,长沙虽然很热闹,但2021年湖南省常住人口的数据是下降的。全省6622万人,比上一年减少了23万多。

而要解决人口流出问题,湖南的对手盘是谁呢?其实是珠三角和长三角。所以对株洲、湘潭这些地市来说,省会长沙其实并不是敌人。因为哪怕没有长沙,本地的年轻人也会愿意去深圳、广州、上海、杭州寻找机会。那还不如先集全省之力,打造一个省内的经济中心,来对抗长三角和珠三角的虹吸。

所以,长沙这几年的核心战略不是长沙市政府在定,而是湖南省政府在定,这个核心战略叫“强省会”,也就是先把省会长沙做大做强,日后用长沙的吸引力来取代深圳、上海对湖南年轻人的吸引力。成功之后,再借着长沙的发展逐渐带动周边城市。

所以站在这个维度再去看长沙和其他新兴城市,你就会理解它们发展策略上的微妙差异:其他的城市是先发展中高端产业,再给从业者们创造宜居环境;而长沙更像是先用宜居环境吸引来了年轻人,再去布局高新产业,来给年轻人提供就业空间。

这是我所留意到的,长沙在城市发展当中相对另类的打法。

也期待你的不同观察。

再见。

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