陈启宗对当下内地的房地产市场是个什么判断呢？他说他2021年的一个判断放到今年仍然有效：他历来是喜欢熊市的，因为熊市可以大量扫货，在别人没有胆量或者财力的时候去买土地。在过去30多年里，恒隆也确实是一直这么干的。
但这一轮内地的地产熊市，恒隆却非常谨慎。
陈启宗在2021的博鳌房地产论坛上解释说，现在内地所讲的熊市，跟他所喜欢的那个熊市不是一个概念。
他所乐意抄底的熊市基本上都是周期性熊市。在一个平稳、健康、理性的市场里，周期性熊市之后一定会跟着牛市，所以只要拥抱熊市，下一轮牛市来的时候就能够赚到大钱。
而内地当下的熊市是另外一种“熊”，它不是因为周期产生的，而是基于监管、调控、规范化而发生的系统性变化。系统性的熊市就不一定会带来系统性的牛市了。
所以这是恒隆要加倍谨慎的原因。它的策略是让自己的资产负债率能降多低降多低，而且还给自己预留好几个额外的融资来源。那它还开新项目吗？也开，但它只保留了一个仍然在施工的大型商业项目：杭州的恒隆广场，这个项目是要值得保证资本支出，让它能够在两三年后开业。
除此之外，其他的项目大多可以暂停观望。
那为什么杭州项目值得力保呢？陈启宗的思路也值得你参考。
恒隆其实还挺专情的，它30多年来，产业布局只聚焦在中国内地和香港市场。陈启宗认为这个长久奉行的大方针也不需要改变。因为长远来看，中国应该仍然是相对稳定的投资地点。未来几年的GDP平均增速仍然能有4%到5%，这比世界其他主要地区要高得多。在这种增速里，个人消费会越来越成为重要的经济动力，而奢侈品消费又会比日常消费增长得再快一点。同时，既然拉动消费对市场有利，政府也就没有理由去限制它。
也就是说，奢侈品消费行业既有贝塔，又有阿尔法，在相对强劲的经济体当中占据了极有优势的赛道。
而做恒隆这种级别的奢侈品商场又有排他性。每个城市的消费力有限，不可能开很多家。所以恒隆只要在内地各个城市进驻得早、不断地攒运营经验，也就更容易巩固它自己的先发优势。
所以力保杭州恒隆广场的建设，要让它能够在两三年后顺利开业，是因为杭州这座新一线城市肯定需要本土奢侈品消费，值得把头部的生态位卡住。
这是陈启宗的逻辑：内地环境不确定，谨慎为上。但纵然如此，高端商业地产仍然值得布局。
顺着他这个思路，过去一年多，中国的商业地产行业里有一个变化，我也要提醒你注意了：就在内地房企们处境艰难、卖项目、卖地求生的同时，港资地产商们却开始进场狩猎了。
比如说我们看深圳。一直以来，深圳的奢侈型商场主要是华润万象系开的，本地大型的购物中心主要是卓越、星河等本地开发商来做。深圳虽然跟香港离得近，但过去这些年，港资地产商很少碰深圳的商业地产项目。但就在不久前的7、8月，香港地产商新世界、太古地产等等都在深圳启动了大型的酒店和商圈项目。
其中的太古地产，就是做太古里、太古汇、颐堤港这些商圈品牌的那家地产商，虽然2022年上半年收入下跌了26%，但它仍然很坚定地表态说，要在未来十年往内地投资500亿港元。尤其要盯住粤港澳大湾区来投。
新世界地产呢，也特意把总部从香港搬到了广州，拿下了广州和深圳的好几个旧城改造项目，也说是要重点投资大湾区。新世界的执行副主席郑志刚是这个地产家族的第三代，他在8月底的时候还特意跟香港媒体说：
中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。
你注意，他用了三个非常
这是一个我们收购土地和资产、获得战利品的好机会。新世界要在12个月内，在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币。
你看，太古地产和新世界地产，两家了。
再往前翻到5月份，有一个消息你可能看到过：在内地消失了很久的华人首富李嘉诚，在广州2022年首轮土地拍卖当中现身了。李嘉诚旗下的和记黄埔参与竞拍了广州白云区的一个地块，而且还是第一个出价者，非常积极。虽然这块地最后没有被和记黄埔拿下，但你要知道，这之前和黄已经有接近十年没有在内地参与过公开市场土地拍卖了，相反，它还卖掉了不少内地物业。
所以当时的市场也沸腾了一阵子，认为这意味着，连李嘉诚这么敏感谨慎的香港首富，都认为在当下内地市场值得出手了。
我们以前讲过瑞安办公，它背后的瑞安房地产，也是一家主攻上海的港资开发商。2022年上半年，瑞安房地产的合约销售额也逆势增长了55%，达到了187亿元。瑞安在2021年底，也在武汉的黄鹤楼旁边，用170亿的创纪录总价拿了一块地。
港资地产商们纷纷去拿地的底气，我猜可能有两个来源：
第一，它们吃过见过，有穿越周期的阅历。
第二，它们的资产负债表极为健康，大多港资开发商们的净负债率是低于20%的。
你想，内地房地产市场1998年才启动，但香港房地产市场从1997年就开始感受亚洲金融危机，感受市场泡沫的破灭和煎熬了。
香港房地产市场从1985年到1997年涨了接近10倍，此后就一路下跌，到2003年一度跌去了70%，导致当时的市场上出现了数以十万计的负资产家庭。这个教训让港资企业对杠杆和风险是极其敏感的。
所以这些年内地开发商们争相玩高增长、高周转、高杠杆的游戏时，港资地产们是带着创伤记忆，宁可在内地干慢活儿和苦活儿。像瑞安房地产，在上海起手就是百亿级别的超大综合体。它2001年把石库门翻新成了上海新天地，是奔着长期运营去的。干了这些苦活，之后才开始慢慢做旁边的住宅项目翠湖天地。
前面提过的新世界地产，虽然这次放言说，12个月内要投出100个亿，但这同时它手头的现金加上可动用的现金额度，高达1000亿。也就是说它投出来的钱，只占它可调度现金的10%，融资拿地这事儿，新世界坚决不干。
这些行动方式，早些年在内地开发商看来是不可思议的，内地房企会觉得：香港老钱们也太保守了吧？慢慢鼓捣自持物业有什么前途呢？只花自己钱包里的钱有什么前途呢？下杠杆做住宅不香吗？你卖完一栋楼马上能够赚钱走人，去做下一个项目，钱回来得多快呀。
而现在想来，当时的内地开发商和港资开发商们相当于带着不同的阅历，在时代里擦肩而过，可能心里都互道了一声那啥。
但事情再演化到今天，不管是置身事内的华夏幸福、恒大、融创等内地开发商，还是我们这些置身事外的观众，都看明白了：老钱们的阅历和决策，值得尊重，值得参考。
所以我们还是说回陈启宗。陈启宗曾经在2017年的博鳌地产论坛上，跟内地开发商互怼过。——你肯定记得，我们在114讲前后那个地产系列里说过，2017年的内地房价和成交量仍然在创新高，融创的老板孙宏斌当时甚至说，这是行业的“钻石时代”。
陈启宗当时反驳内地同行们说：
如今身价100亿美元财富以上的内地开发商们，10年之后、20年之后，还能有100亿美元身家吗？我相当怀疑。可能会有，但是不一定很多。
香港这些地产商，能够赚到100亿美元身家的，你一定要佩服他。他们都是身经百战，是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商，他们一定是有本领的，要不然早就死掉了。
而这件事反过来想，香港地产商们对繁荣的市场怎样垮掉有阅历，那它们对垮掉的市场怎样修复也有经验。所以这也是为什么在2022年的下半年，港资地产商们又纷纷开始看好内地市场，纷纷开始投资拿地的时候，我认为你该多留个心。
换句话说，2022年，中国内地很多城市逐渐再次放开地产市场交易限制的背景下，既然香港企业们认为市场有相当机会要复苏了，那这个判断值得认真听一听。
我们再说说内地的先知企业万科吧。万科很擅于做行业预判，什么白银时代、黑铁时代、活下去等等预警，都是它领先行业喊出来的。
而到了2022年年中，万科从6月份就开始喊话说，房地产市场短期触底了。到了8月底万科发布半年报，期内营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。万科在一众亏损的内地开发商当中，率先止跌回升了。
这会是一个信号吗？这是值得我们问自己的。
假如这个信号是真的，那么内地房地产市场，会回到以前那个能够爆炒疯长的时代吗？这又不见得。因为香港地产商们仍然适用自己那套非常保守稳健的、自掏腰包的方式，来投资拿地，来选择有限的最好地块、最高端的项目，来做长期经营。
万科能够率先上岸，靠的也是这几年跟港资地产商类似的思路，万科这几年也是在做严格的现金流管理，在恪守开发与运营并重的战略。
这个思路，可能也会影响这几年吃到教训的内地开发商们。
陈启宗在这次的股东信里还提到过一句话。他说：
由于不同原因，香港和内地的住宅市场目前都表现疲弱，这会影响我们原来的销售计划。由于住宅销售并非我们的主要业务，本人认为这短期的淡静影响有限。鉴于房地产本质上几乎不会有过时产品，所以唯一的影响大概就是盈利何时入账。
你看看这最后一句，这也是一个把负债率压在25%左右的地产商的底气。