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香港地产商们重回内地市场代表什么

陈启宗对当下内地的房地产市场是个什么判断呢?他说他2021年的一个判断放到今年仍然有效:他历来是喜欢熊市的,因为熊市可以大量扫货,在别人没有胆量或者财力的时候去买土地。在过去30多年里,恒隆也确实是一直这么干的。

但这一轮内地的地产熊市,恒隆却非常谨慎。

陈启宗在2021的博鳌房地产论坛上解释说,现在内地所讲的熊市,跟他所喜欢的那个熊市不是一个概念。

他所乐意抄底的熊市基本上都是周期性熊市。在一个平稳、健康、理性的市场里,周期性熊市之后一定会跟着牛市,所以只要拥抱熊市,下一轮牛市来的时候就能够赚到大钱。

而内地当下的熊市是另外一种“熊”,它不是因为周期产生的,而是基于监管、调控、规范化而发生的系统性变化。系统性的熊市就不一定会带来系统性的牛市了。

所以这是恒隆要加倍谨慎的原因。它的策略是让自己的资产负债率能降多低降多低,而且还给自己预留好几个额外的融资来源。那它还开新项目吗?也开,但它只保留了一个仍然在施工的大型商业项目:杭州的恒隆广场,这个项目是要值得保证资本支出,让它能够在两三年后开业。

除此之外,其他的项目大多可以暂停观望。

那为什么杭州项目值得力保呢?陈启宗的思路也值得你参考。

恒隆其实还挺专情的,它30多年来,产业布局只聚焦在中国内地和香港市场。陈启宗认为这个长久奉行的大方针也不需要改变。因为长远来看,中国应该仍然是相对稳定的投资地点。未来几年的GDP平均增速仍然能有4%到5%,这比世界其他主要地区要高得多。在这种增速里,个人消费会越来越成为重要的经济动力,而奢侈品消费又会比日常消费增长得再快一点。同时,既然拉动消费对市场有利,政府也就没有理由去限制它。

也就是说,奢侈品消费行业既有贝塔,又有阿尔法,在相对强劲的经济体当中占据了极有优势的赛道。

而做恒隆这种级别的奢侈品商场又有排他性。每个城市的消费力有限,不可能开很多家。所以恒隆只要在内地各个城市进驻得早、不断地攒运营经验,也就更容易巩固它自己的先发优势。

所以力保杭州恒隆广场的建设,要让它能够在两三年后顺利开业,是因为杭州这座新一线城市肯定需要本土奢侈品消费,值得把头部的生态位卡住。

 

 

这是陈启宗的逻辑:内地环境不确定,谨慎为上。但纵然如此,高端商业地产仍然值得布局。

顺着他这个思路,过去一年多,中国的商业地产行业里有一个变化,我也要提醒你注意了:就在内地房企们处境艰难、卖项目、卖地求生的同时,港资地产商们却开始进场狩猎了。

比如说我们看深圳。一直以来,深圳的奢侈型商场主要是华润万象系开的,本地大型的购物中心主要是卓越、星河等本地开发商来做。深圳虽然跟香港离得近,但过去这些年,港资地产商很少碰深圳的商业地产项目。但就在不久前的7、8月,香港地产商新世界、太古地产等等都在深圳启动了大型的酒店和商圈项目。

其中的太古地产,就是做太古里、太古汇、颐堤港这些商圈品牌的那家地产商,虽然2022年上半年收入下跌了26%,但它仍然很坚定地表态说,要在未来十年往内地投资500亿港元。尤其要盯住粤港澳大湾区来投。

新世界地产呢,也特意把总部从香港搬到了广州,拿下了广州和深圳的好几个旧城改造项目,也说是要重点投资大湾区。新世界的执行副主席郑志刚是这个地产家族的第三代,他在8月底的时候还特意跟香港媒体说:

中国房地产市场现在已经触底了,将慢慢复苏。我非常乐观地认为,它将在未来一两年内复苏得非常非常好。

你注意,他用了三个非常

这是一个我们收购土地和资产、获得战利品的好机会。新世界要在12个月内,在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币。

你看,太古地产和新世界地产,两家了。

再往前翻到5月份,有一个消息你可能看到过:在内地消失了很久的华人首富李嘉诚,在广州2022年首轮土地拍卖当中现身了。李嘉诚旗下的和记黄埔参与竞拍了广州白云区的一个地块,而且还是第一个出价者,非常积极。虽然这块地最后没有被和记黄埔拿下,但你要知道,这之前和黄已经有接近十年没有在内地参与过公开市场土地拍卖了,相反,它还卖掉了不少内地物业。

所以当时的市场也沸腾了一阵子,认为这意味着,连李嘉诚这么敏感谨慎的香港首富,都认为在当下内地市场值得出手了。

我们以前讲过瑞安办公,它背后的瑞安房地产,也是一家主攻上海的港资开发商。2022年上半年,瑞安房地产的合约销售额也逆势增长了55%,达到了187亿元。瑞安在2021年底,也在武汉的黄鹤楼旁边,用170亿的创纪录总价拿了一块地。

 

 

港资地产商们纷纷去拿地的底气,我猜可能有两个来源:

第一,它们吃过见过,有穿越周期的阅历。

第二,它们的资产负债表极为健康,大多港资开发商们的净负债率是低于20%的。

你想,内地房地产市场1998年才启动,但香港房地产市场从1997年就开始感受亚洲金融危机,感受市场泡沫的破灭和煎熬了。

香港房地产市场从1985年到1997年涨了接近10倍,此后就一路下跌,到2003年一度跌去了70%,导致当时的市场上出现了数以十万计的负资产家庭。这个教训让港资企业对杠杆和风险是极其敏感的。

所以这些年内地开发商们争相玩高增长、高周转、高杠杆的游戏时,港资地产们是带着创伤记忆,宁可在内地干慢活儿和苦活儿。像瑞安房地产,在上海起手就是百亿级别的超大综合体。它2001年把石库门翻新成了上海新天地,是奔着长期运营去的。干了这些苦活,之后才开始慢慢做旁边的住宅项目翠湖天地。

前面提过的新世界地产,虽然这次放言说,12个月内要投出100个亿,但这同时它手头的现金加上可动用的现金额度,高达1000亿。也就是说它投出来的钱,只占它可调度现金的10%,融资拿地这事儿,新世界坚决不干。

这些行动方式,早些年在内地开发商看来是不可思议的,内地房企会觉得:香港老钱们也太保守了吧?慢慢鼓捣自持物业有什么前途呢?只花自己钱包里的钱有什么前途呢?下杠杆做住宅不香吗?你卖完一栋楼马上能够赚钱走人,去做下一个项目,钱回来得多快呀。

而现在想来,当时的内地开发商和港资开发商们相当于带着不同的阅历,在时代里擦肩而过,可能心里都互道了一声那啥。

但事情再演化到今天,不管是置身事内的华夏幸福、恒大、融创等内地开发商,还是我们这些置身事外的观众,都看明白了:老钱们的阅历和决策,值得尊重,值得参考。

所以我们还是说回陈启宗。陈启宗曾经在2017年的博鳌地产论坛上,跟内地开发商互怼过。——你肯定记得,我们在114讲前后那个地产系列里说过,2017年的内地房价和成交量仍然在创新高,融创的老板孙宏斌当时甚至说,这是行业的“钻石时代”。

陈启宗当时反驳内地同行们说:

如今身价100亿美元财富以上的内地开发商们,10年之后、20年之后,还能有100亿美元身家吗?我相当怀疑。可能会有,但是不一定很多。
香港这些地产商,能够赚到100亿美元身家的,你一定要佩服他。他们都是身经百战,是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商,他们一定是有本领的,要不然早就死掉了。

 

 

而这件事反过来想,香港地产商们对繁荣的市场怎样垮掉有阅历,那它们对垮掉的市场怎样修复也有经验。所以这也是为什么在2022年的下半年,港资地产商们又纷纷开始看好内地市场,纷纷开始投资拿地的时候,我认为你该多留个心。

换句话说,2022年,中国内地很多城市逐渐再次放开地产市场交易限制的背景下,既然香港企业们认为市场有相当机会要复苏了,那这个判断值得认真听一听。

我们再说说内地的先知企业万科吧。万科很擅于做行业预判,什么白银时代、黑铁时代、活下去等等预警,都是它领先行业喊出来的。

而到了2022年年中,万科从6月份就开始喊话说,房地产市场短期触底了。到了8月底万科发布半年报,期内营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%。万科在一众亏损的内地开发商当中,率先止跌回升了。

这会是一个信号吗?这是值得我们问自己的。

假如这个信号是真的,那么内地房地产市场,会回到以前那个能够爆炒疯长的时代吗?这又不见得。因为香港地产商们仍然适用自己那套非常保守稳健的、自掏腰包的方式,来投资拿地,来选择有限的最好地块、最高端的项目,来做长期经营。

万科能够率先上岸,靠的也是这几年跟港资地产商类似的思路,万科这几年也是在做严格的现金流管理,在恪守开发与运营并重的战略。

这个思路,可能也会影响这几年吃到教训的内地开发商们。

陈启宗在这次的股东信里还提到过一句话。他说:

由于不同原因,香港和内地的住宅市场目前都表现疲弱,这会影响我们原来的销售计划。由于住宅销售并非我们的主要业务,本人认为这短期的淡静影响有限。鉴于房地产本质上几乎不会有过时产品,所以唯一的影响大概就是盈利何时入账。

你看看这最后一句,这也是一个把负债率压在25%左右的地产商的底气。

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