今天“拆迁”,还能“一夜暴富”吗?



最近,全国很多地方,开始调整优化房地产政策。关于房地产后续的走势,也有很多相关的分析。当然,关于房地产的走势,各地有各地的情况,不是三言两语能概括的。今天,我想请你关注一件事,这就是,前段时间召开的,724政治局会议。了解这次会议,对我们理解房地产的总体走向,很有帮助。

就在国家统计局发布上半年经济数据之后,7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年重点工作。会议通稿公布的第一时间,很多经济学者做了解读。咱们先说说这回会议的重点。

从这些解读中,我们能读出三个明显的关键词。第一,肯定成绩。比如,会议提到,国民经济持续恢复、总体回升向好,高质量发展扎实推进。第二,直面挑战。比如,会议提到,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。注意,这个提法比之前说的信心不足,又更进了一步。说的不光是心态层面的事,更直面真实存在的困难。第三个关键词是,推动高质量发展。在通稿中,提到了下阶段的六大主要经济工作。其中位于第一位的,是新增的一条,叫,要用好政策空间、找准发力方向,扎实推动经济高质量发展。

关于这回的会议全部内容,你可以去查看通稿全文。我们今天要说的,是其中的一个,跟房地产相关的点,这就是,城中村改造。

会议中提到,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。其中,平急两用,指的是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施,平时可以用作旅游、康养、休闲,关键时刻满足应急需求。

当然,在这句话里,很多人更关心的是另外一件事,这就是,积极推进城中村改造。注意,这个说法不是第一次出现。在7月21日的国常会 上,刚刚通过一份文件,叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

你看,几次重要会议,都提到了城中村改造。于是,市面上就出现了一些声音,比如,棚改是不是又要启动了?房价是不是要大涨了?拆迁是不是又能一夜暴富了?

那么,到底是不是这样呢?要想回答这个问题,咱们得搞懂三件事。

第一,棚改为什么会抬高房价?关键不在于棚改本身,而在于,棚改货币化。棚改货币化,说白了,就是拆迁的时候,用真金白银的货币做补偿。这就导致了三个结果。

首先,住房需求变多了。毕竟,拆迁户,房子拆了,总得找个新地方住吧?其次,进入房地产市场的钱变多了。毕竟,拆迁户可是个个手里都握着大笔现金。最后,进入房地产市场的房子也变多了。因为拆掉棚户区之后,肯定还得盖新房子。

你看,当一个市场里的需求、供给,以及涌入的现金都变多的时候,这个市场大概率上会增长。这就是棚改货币化,推动房价上涨的基本逻辑。

但问题是,从政策层面上看,棚改货币化,是伴随着“十三五”规划,也就是2016年到2020年这五年开展的。到2020年,它已经伴随“十三五”一起收官。在2021年,住建部就已经明确规定,城市更新禁止大拆大建,不得以城市改造为名,做新的棚户区改造。2022年,政府工作报告提出的棚改计划,也只允许了120万套。

因此,从政策角度看,这回提出的城中村改造,跟当年的棚改,并不是一码事,它更不是棚改的2.0版本。而且更直接的体现是,当年的棚改主要是货币化补偿。而最近大半年,全国很多地方的城中村改造,都开始试点房票补偿。房票,你可以理解成,买房用的兑换券。政府跟一部分开发商合作,拆迁户可以在一定时间里,比如12个月内,去找这些开发商,用房票购买商品房。

这么一来,棚户区拆了,老百姓住上新房子了,开发商的库存也消耗掉了。而且在整个补偿过程中,现金不介入,房价也就没有明显的上涨动力。因此,很多人都说,这一轮城中村改造对房地产的影响,更多地是去库存,而不是普遍抬高房价。

好,这是咱们要搞懂的第一件事。城中村改造,不等于棚改货币化。

第二,房地产市场的总体供需关系如何?毕竟,房价涨与不涨,除了看局部市场之外,更得看一个关键的大前提,就是总体的供需关系。假如一个东西的需求远大于供给,想不涨价都难。

而在这回的724政治局会议的通稿中,提到了这么一句话。要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。注意,是市场供求关系发生重大变化。

按照房地产领域研究专家,卢俊老师的说法,他入行以来从来没见过这种表述。这里的供求关系变化,意味着房地产正式从卖方市场,进入买方市场。

按照《中国城市大变局》的作者,凯风老师的说法,现在的房地产市场情况是,总量过剩,只有超大特大城市,存在结构性短缺。也就是,特定的需求没有被满足。比如,保障性住房、改善型住房这些特定类型的住房。

这是咱们要搞懂的第二个重点,从总体上看,房地产市场,已经从卖方市场,进入买方市场。

第三,这一轮城中村改造的对象变了。咱们再看一眼这份文件的标题,叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。注意,重点是,超大特大城市。而上一轮棚改,是全国上下都推进。

超大城市,指的是城区人口超过1000万的城市,一共有8个。特大城市,指的是城区人口500万到1000万之间的城市,一共有14个。超大特大城市加起来,一共22个。

那么,为什么这回的重点,落在了超大特大城市上?

首先,超大特大城市,是城中村最集中的区域。三、四线城市在上一轮棚改中,棚户区已经拆得差不多了。而在超大特大城市中,还有不少城中村。说白了,只有超大特大城市,还有的改。其次,城中村改造,能够改善城市面貌,提高板块活力,这些因素能够促进经济的长期发展。最后,大城市依然存在住房的结构性短缺,也就是前面说的,保障性住房、刚需住房、改善型住房的需求。因此,城中村改建后,新建住房也能够进一步满足这些特定需求。

换句话说,这一轮城中村改造的重点,是让城市整体获得更好的发展,而不是单一地立足于房地产。最后,强调一句,我们今天说的,只是这一轮城中村改造中,所折射出的房地产市场的大致逻辑,具体到每个城市,多少还会有所差异。同时,假如你的身边,有人要做买房方面的决策,推荐你把这个节目分享给他。为他提供更多的参考。

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