您的位置 首页 快讯

我们向新东方学什么?部分二线城市写字楼空置率升高

今天我们从两个话题出发,为你提供知识服务。一是“东方甄选”直播间大火,二是部分二线城市写字楼空置率升高。

来看今天的第一条。本月全网最热的直播间,莫过于由新东方老师亲自带货的“东方甄选”。主播老师一边卖牛排,一边教单词,一边卖大米,一边讲古诗,观众成排地留言:“一进来不知道该先听课还是先买东西”。

去年年底,新东方转型做直播,推出了“东方甄选”。半年来,直播间粉丝数稳定增长,不过没有大火,截至6月8日,粉丝数才将近100万。不过,6月9日,来自陕西、“长得很像兵马俑”的董宇辉老师火速出圈,“东方甄选”开始爆发。到6月21日,粉丝数已经涨到了1750万;6月13日-19日这一周内,东方甄选直播间销售额达3.7亿元,居全市场第一名。

今年一月份,投资高手段永平在美股新东方2美元的时候出手抄底,并发文说:“我其实很像风投,就是赌虚岁已经60的俞敏洪不会就此倒下,至于他最后能干成什么我是不知道的。总觉得俞敏洪是条汉子,象征性支持一下。”看来这一次,段永平又赌对了。

消息就是这样,来看看能学到什么知识。

我很好奇,段永平是怎么看出俞敏洪还能东山再起的,难不成,俞敏洪老师的过往人生经历中,透露了什么蛛丝马迹?于是,我去读了俞敏洪老师的自传《我曾走在崩溃的边缘》,想要找出答案。

出乎意料的是,俞敏洪不到30岁就离开北大去创业,并不是发了要“改变世界”的宏愿,而是一个意外。1985年,俞敏洪从北大毕业后留校担任英语老师,过了两年就开始兴起出国热。俞敏洪并没有先知先觉地看到这个创业机会,而是和大伙儿一样,也打算出国。

不过,他运气很背,虽然拿到了8所美国大学的录取通知书,但只有一家给了半额奖学金。当时到美国留学每年至少要2万美元,如果没有全额奖学金的话普通人根本负担不起。更倒霉的是,每次他试着申请签证都被拒绝,整整四年都没申请成功。

拿不到签证,钱也不够,怎么办?俞敏洪就想着,不能只靠学校的死工资,得想办法挣点外快。他一开始在外面的托福培训班当兼职老师,后来干脆自己招生,结果被学校记了行政记过处分,因为违反了“未经校方同意,北大老师不得在外兼职、授课”的规定。

俞敏洪最终离开北大,倒不是因为面子问题,而是很实际的考虑:被记了处分,学校分房子就轮不到他了,被学校派去出国进修的机会也没有了。换句话说,他在这套评价体系当中会处处受限,也很难扳回来。那不如,另开一局,去接受另一套评价体系,也就是市场的检验,说不定还有机会。于是,他骑着一辆破三轮车,从北大宿舍拉走自己的全部家当,开始创业。

第一个问题,就是选择赛道。大赛道肯定是英语培训,但英语培训又有好多细分:少儿英语还是成人英语?商务英语还是应试英语,还是日常口语培训?在所有这些可选项中,专门针对出国应试考试,也就是考托福和GRE的英语培训,是个很小的细分市场,只面向想要出国的大学生。不过,俞敏洪恰恰就选择了这个小赛道。

他的选择理由有两个:第一是他自己的比较优势。俞敏洪说他那时是北京教GRE教得最好的老师之一,甚至是全北京GRE词汇量第一的老师,此言应当不虚。当然,有这个功底,去做其他类型的英语培训也是得心应手的。选择出国考试赛道的第二个理由,可能也是更重要的理由,就是这个赛道更容易出成绩、创品牌。

想想看,普通英语培训市场虽大,但来学习的人可能水平参差不齐。而当时的出国热,本来就是从北大清华这样的名校兴起的,来报名参加出国考试培训的,也是以名校学生为主。他们本身基础很好,学习能力和意愿很强,很容易被教出高分来。一旦头几批学生都考出了好成绩,俞敏洪培训班的名头很快就能打响,在市场上打出口碑。对一个培训机构而言,口碑至关重要。后来的发展的确如俞敏洪所料。

紧接着,他需要作出第二个选择,就是小班教学还是大班教学?做培训的常识,是小班的教学质量要比大班好,俞敏洪既然追求创品牌,当然应该选择小班教学。不过我们知道,新东方的一大特色就是大班教学,黑压压几百号人挤在教室里,老师学生都汗流浃背。俞敏洪是怎么考虑的呢?

大班教学,一开始是意外,后来是有意设计。当时经常发生这样的情况:本来开班的时候是20人的小班,但是上着上着,课堂上的学生越来越多,从20个变成40个,甚至80个,怎么回事?原来,有学生上了课之后觉得有收获,就会拉上宿舍同学:有个老师讲得特别好,下次咱们一起去上课吧。结果一个带一个,班里学生就越来越多。当然,那些来免费蹭课的学生,也不好意思一直蹭,后来基本都交费了。

同时,俞敏洪发现一件奇怪的事:班级人数的扩大似乎并没有影响学生的上课体验,甚至学生的学习热情更高了,这是为什么?来这儿培训的学生都是奔着出国去的,看到这么多同学都在一同竞争有限的国外奖学金名额,学生们的竞争心态被激发出来了。另外,老师面对几百号学生的状态,和只有一二十个学生的状态完全不同,老师面对挑战的好胜心也被激发出来,会更加认真地备课,课堂上也更有激情。当然,也不是每个老师都如此,只有表现力最强的新东方名师,才能驾驭得了300—500人的课堂。

换句话说,俞敏洪发现,决定新东方课堂质量的,不在于学生人数的多少,而是老师的个人魅力。当新东方的学生越来越多,俞敏洪没有选择招更多普通老师、开小班的模式,而是走“名师+大班”模式,甚至提出“无名师,不开班”,这就形成了后来新东方教室几百号学生共同奋斗的名场面,新东方也在大众心智中牢牢占据了“搞出国英语培训”这个定位,直到今天。

回过头来看,“东方甄选”真的是因为主播双语带货就火了吗?其实,是新东方这么多年沉淀下来的品牌定位,和直播间的双语带货发生化学碰撞,才会有这次的流量爆发。如果不是新东方的直播间,主播英语说得再溜,也达不到这样的效果。这就是刘润老师说的,“原因通常不在结果附近。”

 

来看今天的第二条。

最近,国际房地产咨询机构戴德梁行发布了一份研究报告,统计了中国21个主要城市核心商圈的甲级写字楼使用情况。其中,一线城市的甲级写字楼利用率较高,北上广的空置率都不超过10%;但二线城市的情况不太乐观,有11个城市的甲级写字楼空置率在20%以上,像武汉、长沙、南宁等城市的空置率达到了30%—40%。特别是位于老城区的一些写字楼,由于建造年份比较久了,存在设施老旧、结构不合理、停车难等一系列问题,空置率更高。

消息就是这样,来看看能学到什么知识。

各地政府为了盘活这些老旧写字楼,想了不少办法。比如最常见的,就是“商改租”,把写字楼改造成租赁公寓,并且在用水、用电、用气方面执行民用价格标准。其实,“商改租”提了很多年了,但由于牵扯到多方利益,推进比较缓慢。此外,也有一部分写字楼转变成为综合商业空间,比如吸引美容美发、棋牌室等商家入驻。但由于人气不旺,只能勉强维持。

《第一财经》杂志曾经报道过上海一个老旧写字楼的改造案例,很有启发。这个写字楼叫“亚洲大厦”,位于黄浦区汉口路的黄金地段,之前由于设备老旧,它的租金比附近写字楼要低不少,但空置率更高。而现在,仅仅两年之后,亚洲大厦就华丽转身,成为上海的一座新地标。

原来,2020年在疫情冲击之下,线下演出的模式有一个比较大的转变:一千个座位以上的大剧场演出相对减少,而面积只要100平方米左右、座位数少于100个的小剧场演出更受欢迎。一来是由于小剧场的演出排期更灵活,二来成本也更低。

大剧场一般是全国巡演模式,需要不停地拆装、运输舞台设备,演员也要全国跑,成本很高。而小剧场一般采用驻场模式,就是一个剧团固定在一个演出场所不动,一场戏演一两年,这样每场演出的边际成本就大大降低。

亚洲大厦和有百年历史的上海人民大舞台在一处,大厦运营方看到这个机会,就把老旧的办公空间改成小剧场,吸引优秀的小剧团入驻,这是第一步。第二步,也是更重要的,亚洲大厦和小剧团的关系不是包租婆和租客的关系,而是类似于“孵化器”和创业企业的关系。

具体来说,亚洲大厦的运营方不收租金,而是采用前期入股、后期分成的方式,成为剧目的出品方之一。票卖得好,大家一起分得多,卖得不好,大家一起分得少。通过这种方式,亚洲大厦吸引到了不少缺乏启动资金的小剧目和新团队的入驻。

他们引入的第一部剧《阿波罗尼亚》就一炮走红,如今,亚洲大厦已经孵化了16部剧,光去年演出就有2418场,被誉为“中国百老汇”。亚洲大厦的运营方,从简单出租物业,到孵化驻场剧目,从房东变成投资人,这为城市存量物业的转型打开了一条新思路。

热门文章

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注