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“物业新物种”长什么样? 万科旗下物业公司“万物云”即将上市

最近,万科旗下物业公司“万物云”通过了港交所聆讯,这意味着,“万物云”上市已经尘埃落定,接下来,就看估值多少了。

我们来对比一下“万物云”与目前物业公司的龙头“碧桂园服务”的业绩情况:截至2021年年底,碧桂园服务的在管面积为7.66亿平方米,当年营收为288亿元;万物云的在管面积为7.8亿平方米,当年营收为237亿元。你看,两家公司的在管面积相当,营收也差距大不。碧桂园服务目前市值为500多亿港元,万物云估值应该也是在这附近。

那么,500亿港元是多还是少呢?这么说吧:碧桂园服务目前的市值相比它最高峰时,跌去了80%。而且,这不是碧桂园一家的问题。事实上,目前港股物业公司的市盈率,普遍从两年前的四五十倍,跌到了现在的10倍以下,股价跌幅超过80%的不在少数。业内有不少人表示,万物云恐怕错过了上市的最佳时机,卖不上好价钱。

这是怎么回事呢?原来,2020年—2021年,港股兴起了一股物业公司炒作热潮。投资者发现,在上市公司业绩普遍受疫情影响的情况下,物业公司竟然稳如磐石,业绩波动很小,旱涝保收,是非常好的避险品种。于是我们看到,2020年港股物业公司涨势如虹,不少物业公司的市值甚至超过了母公司。这也开启了地产商分拆物业公司上市的热潮,像世茂服务、融创服务、恒大物业,都是这两年分拆上市的。

不过,这股炒作热潮在2021年下半年开始大幅降温。一方面是上市的物业公司实在太多了,供大于求。比如万物云是今年第6只在港股上市的物业股。另一方面,遇到楼市下行周期,母公司开发的楼盘少了,没有那么多新楼盘交给物业公司管理,业绩就没有成长性。甚至有些母公司为了填补土地开发的窟窿,非法挪用物业公司的资金,爆出财务丑闻。

这些因素叠加之下,港股物业公司市值又过山车似的从高处跌落。所以有业内人士说,万物云错过了上市的最佳时间。不过也有人指出,万物云和其他物业公司不一样,它有新的故事可以讲,是一个“物业新物种”,在估值上不能完全对标传统物业。

我们来详细对比一下万物云和碧桂园服务的收入结构。2022年上半年,碧桂园服务的营收中,最大头是社区物业管理,占比55%。第二是城市运营,占比13%,城市运营是指除了社区物业之外的其他物业管理,比如商业地产、产业园区、高校、医院等。最后是社区增值服务,占10%左右,包括洗衣、租赁、广告等等。

再来看看万物云的收入结构。2022年上半年,万物云营收的最大头是社区物业管理,占比56%,这和碧桂园服务一样。排第二的是城市运营,占比36%,这是碧桂园服务的将近3倍。排第三的是物业数字化解决方案,包括智能物联网(AIoT)和业务流程服务(BPaaS),这块收入占比8%,这是碧桂园服务所没有的。

这么一对比就看出来了:相比传统物业公司,万物云的城市运营业务非常突出,而且还提供针对物业行业的数字化解决方案。这两块业务相辅相成,都是围绕万物云首创的“蝶城”模式,蝴蝶的蝶。

前面提到,港股物业公司由热转冷,主要是受母公司拖累,没有新楼盘可管理,物业公司就没有业绩增长。而万物云的“蝶城”模式,正是为了打破这种限制:谁说没有新楼盘就不能增长?物业公司完全可以走出小区,去管理一条街道、管理一个片儿区。

具体来说,“蝶城”模式就是以街道为单位,把一条街上的住宅小区、写字楼、园区、城市综合业态等需要物业管理的场所全部签下来;然后围绕这条街道,投入智能设备,建设一个智能综合服务圈,服务者能够在20—30分钟之内到达。在这个服务圈内,做到云维保、云巡检、云调度、云通行、云客服这“五朵云”。

云维保,比如给垃圾桶装上传感器,实时监测垃圾桶的容量情况,让保洁人员从“按时”清洁转为“按需”清洁。还有,在街道上安装“防高空抛物摄像头”,遇到有人高空抛物,摄像头可以自动报警、自动留存证据,还能准确定位到高空抛物的责任人。

云巡检,不需要物业人员人工巡检,只需要通过控制中心的智慧大屏,就能对区域内每一个门禁、闸口、电梯、前台、公共区域等进行实时监控。智能设备在出现问题后也会自动报警,比如智能路灯,出现故障时自动报修,让维修人员能精准找到故障点。

云调度,系统在识别到问题后,自动派发工单。比如云巡检发现区域内某个摄像头位置发生偏移,会自动给有空的师傅派发维修单,同时给师傅发送问题现场截图。遇到失火、漏水等紧急状况,系统会自动通知离现场最近的保安小哥,确保在最短时间内有人处理。

云通行,业主进出小区,可以通过刷卡、刷脸、蓝牙、二维码等多种方式验证,实现无感通行。给电梯配备“阻车监控系统”,可以自动监测是否有电瓶车进入电梯,一旦监测到,就会立刻响起安全提醒,阻止电梯门关闭,直到电瓶车被移出电梯后才会恢复运转。

而且,每个智能综合服务圈都有一个调度中心,这里面会用大屏显示街道的整个数字地图,把街道划分为几十个更小的网格,网格内每一个智能设备、每一个服务人员、每一张任务工单的实时情况都清清楚楚。

你看,万物云实际上是打造了一个智慧街道,这个智慧街道又将成为更大的智慧城市的一部分。万物云早就不是一家传统的物业公司,正如“万物云”这个名字所揭示的一样,它要做的是通过万物互联,成为提供城市综合服务的云服务商。未来,这个“物业新物种”会如何演化,想象空间很大。

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