近两年，在疫情影响下，很多小型购物中心面临生存压力。万达集团趁机开启“扫货”模式，抄底全国各地的购物中心。最近，万达又有了大动作：一口气吃下位于长沙、杭州、成都、青岛等地的共5家奥克斯广场，预计国庆后开始交割。交割完成后，这5家奥克斯广场将更名为万达广场，继续经营。
消息就是这样，来看看能学到什么知识。
奥克斯广场，你可能听着耳熟：这个奥克斯，是卖空调的那个奥克斯吗？没错，就是它。2006年之后，奥克斯的空调业绩出现连续下滑，集团开始押注房地产业务。奥斯克广场就是奥斯克地产开发的购物中心。
有意思的是，最近几年，奥克斯空调借助电商平台复苏，销量一度超过了格力；而地产业务进入寒冬，成了拖油瓶。现在一口气把5家奥克斯广场交给万达打理，就是在收缩战线，把精力集中到主业上去。其实不只是奥克斯，在今年万达新签的项目里，有很多都是母公司遭遇危机，为了收缩战线，才把商业项目交给万达的。
我们再回过头来说万达。你有没有觉得奇怪，在地产行业面临下行周期的情况下，万达怎么这么财大气粗，敢逆势扩张，一口气吃下5座购物中心？毕竟，2017年万达遭遇资金链危机，大肆甩卖万达酒店和文旅地产的情景，我们都还记得。
其实，这两年万达广场的扩张，不是“买买买”模式，而是“管管管”模式。也就是说，万达并没有拿到这些项目的所有权，它拿的是经营管理权。原业主把商业地产交给万达“托管”，万达用自己的品牌和团队，全面负责项目的招商和运营管理工作。业内把这种模式叫做“轻资产模式”。
在2017年万达遭遇资金链危机之后，从2018年起，万达开始重点转型轻资产模式，成立了专门的万达商业管理集团，简称万达商管，在盘活老旧购物中心方面做出了不少成功案例。举一个例子，北京的双桥万达广场。
北京双桥万达广场的前身是东星时代广场，2020年万达接手前，年营收还不到1000万元，有超过70%的品牌撤离。万达调研后发现，整个双桥地区缺乏成熟的购物餐饮休闲中心，3公里半径里有30万的消费人口，5公里半径内有80万人，市场需求其实很充足，问题出在运营管理上。
接手这个购物中心后，万达立马操刀改造。通过密集的营销活动，强化广场的休闲餐饮购物中心定位；迅速调整业态占比，把餐饮业态占比从不到20%提高到了50%以上；引入了多个强势品牌，进一步吸引客流。只用了1年，更名后的北京双桥万达广场出租率涨到了98.92%，年营收2.24亿元，是过去的20多倍。
万达在商业地产运营上的娴熟手法，也让越来越多的项目业主愿意将项目交给它来打理。万达广场从第1座到第100座用了12年，从100座到300座用了5年，从300座到400座只用了不到2年，而且这两年是在疫情影响下完成的，这就是不断轻资产化的结果。你看，地产行业整体进入下行周期，反而是商管业务难得的扩张窗口期。
除了商管业务，还有一种业务也是逆房地产周期的。这就是从去年开始，地产大佬们都在强调的“代建”业务，这也是一种轻资产模式。
所谓代建，就是由项目业主负责出资和拿地，由代建企业提供房地产开发的全流程解决方案，包括项目设计、工程营造、营销宣传、竣工交付等全套服务，代建企业的收入主要是项目管理费和销售分成。代建企业就相当于住宅地产界的万达商管，它必须是开发经验丰富的大品牌。国内代建的主要玩家包括绿城管理、金地管理、中原建业等等。
代建的订单来源主要有三个：一是政府代建，这是代建最初的业务，比如各地政府的安置房、保障房建设，一般都是委托给代建企业去做。二是商业代建，2010年后，房地产市场竞争加剧，中小房企的建设周期和销售周期都比较长，与大品牌的代建企业合作，能够增强它们的竞争力。三是资本代建，这是指资方在处理不良资产时，从破产房企那拿到一处烂尾楼，他们没精力自己去建，就可以全权委托给代建企业，自己等着卖了房子收回资本就行了。
在房地产周期上行的时候，利润最大的当然是土地开发业务，像中海、万科、恒大、碧桂园等企业，一年净利润都是百亿级别。而代建企业龙头绿城管理的净利润，只有几个亿，万科们根本看不上这点苍蝇肉。
但是2021年以来，地产进入下行周期，代建业务反而出现了供需两旺的局面。从需求侧来看，时不时爆出的房企爆雷事件，让不良资产管理机构被迫有了更多地产业务，需要找代建；同时，中小房企为了加快项目周期、迅速回笼资金，找代建的意愿也更强。从供给侧看，地产周期下行时，龙头房企纷纷收缩拿地规模和自建项目，这部分人力资源闲着也是闲着，正好可以投入代建业务。
于是我们看到，从2021年起，万科等龙头房企纷纷加码代建业务。事实上，万科是从十年前开始就涉足代建业务，比如当时的一个成功案例，万科昆明云上城。这个项目的一期销售情况不好，投资方的资金链非常紧张。
万科接手代建这个项目的二期，它利用自身融资优势，为投资方筹到1.6亿元资金，同时万科自己也投入了2300万元资金，小幅参股，解了项目燃眉之急；建设过程中，万科大幅削减原本的项目人员，节省了人力成本，同时提前2个月完成了建造任务；把原本的平价楼盘改成精品楼盘，把房价提高10%，楼盘冠以“万科”的品牌出售。结果项目销售火爆，大获成功，万科的小幅参股获得了10倍的投资回报。
你看，在地产下行周期中，地产龙头们各寻出路，从商管、代建等轻资产模式中找到了能扛过周期的生存之道。同时我也有一个感受，对于中小企业来说，不要光顾着自己的一亩三分地，而要密切关注行业龙头商业模式的变化，借力打力，学会与大企业共舞。