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长租公寓还有什么新故事?魔方公寓提交招股说明书

最近,长租公寓运营商魔方公寓向港交所递交招股说明书,准备冲击IPO。当然,递交招股书只是上市路上的第一步,离最后的上市成功还远得很。不过,这对于长租公寓整个行业来说,仍然算一个难得的好消息。

我们知道,长租公寓的本质是“二房东”,也就是,运营方从业主那儿签下长期租约,再把公寓转租给租户。2020年以来,这个行业就负面消息不断。率先在美国上市的青客公寓和蛋壳公寓先后爆雷,退市的退市,摘牌的摘牌。

根据魔方的招股说明书,从2020年到今年年中,它的房间套数从3.6万套增长至7.62万套,同时,2021年实现净利润2.95亿元,净利润率达到20.1%。这个净利润率是什么水平呢?因为现在没有上市的同行,我们可以拿相似的酒店公司来对比。疫情前的2019年,华住的净利润率为15.8%,如家的母公司首旅酒店是11.1%,锦江酒店在10%以下。

消息就是这样,来看看能学到什么知识。

前几年,长租公寓是创业风口,受资本热捧。不过,也有业内大佬不认可长租公寓模式,认为这种生意模式很难赚钱,而且风险较高,一旦市场环境出现波动,出租率下滑,就很可能陷入亏损。后来青客和蛋壳的先后爆雷,似乎印证了这个判断。那么,作为后来者,魔方能讲出什么新故事呢,它和前面几家有什么不同?

我们做了一点研究,发现,它们虽然都是长租公寓,但生意模式不完全一样。

青客、蛋壳等是从个人业主那里收房源,不管哪个小区哪栋楼几单元,有房子就行。在出租的时候,他们一般是把卧室分开租,单价比较低,这正好切中了大城市年轻人的需求。只要几个卧室的租金总和能超过整租成本和装修、管理成本,就能赚差价。

行情好的时候,这些长租公寓为了从个人房东手里抢房源,往往会开出超过市场价的租金。有内部人士透露,在最疯狂时,不少公寓以高于市场正常价格20%—40%的水平抢房源,以实现快速扩张。但是,高价抢房源的直接后果是巨额亏损。

比如蛋壳,2017年—2019年,房间数从5.2万间扩张至43.83万间,3年增长7.4倍。也是在这段时间内,蛋壳的经营亏损累计达到46亿元,还有50多亿元的负债。房间数的过快增长,还带来了出租率的下滑。2017年—2019年,蛋壳的出租率从85.8%下降到76.7%,这让它不敢大幅涨租金。到2020年突发疫情,情况就更糟糕了。

而魔方公寓的做法不同。它不是从个人房东手里拿房源,而是从机构业主那里收房源,一栋楼一栋楼地收,比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等等。这样一来,魔方公寓就在房源锁定期上更有优势。

你想,如果是个人房东,他们更关注市场行情的波动,我跟你签了长期合同,万一几年后行情大涨,我不就亏了?所以,跟个人房东签的合同,大多在3—5年。而魔方的房源业主是机构,没有精力自己经营,倾向于超长期托管,合同一签都是10年20年的。

要知道,房源锁定期的长短,会直接决定装修成本的摊销。同样做一次装修,是分摊到十年,还是只能分摊到三年五年,成本差别巨大。

同时,因为魔方公寓的房源分布集中,便于运营管理。

如果是从个人房东手里拿房源,房间分布在不同小区、不同单元,没办法对房间和租客做统一运营管理。租客一旦搬进去,跟运营方就没啥接触了。至于居住体验好不好、生活方不方便,主要取决于小区本身的条件,运营方做不了太多事情。

而魔方公寓的租客都在一栋楼里,可施展的空间就大了。比如魔方在上海的一处公寓,不但有前台和管家,还有超过500平方米的公共区域,包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房,还有共享厨房和自习教室,简直是一个微型社区。魔方还经常举办一些活动,比如面向全国租客,举办魔方杯王者荣耀大赛;联合瑜伽机构,为租客提供免费瑜伽教学等等。在这样的运营管理下,租客对公寓的黏性更大,出租率有保障。

此外,魔方还率先尝试群租服务。它在2016年推出一个子品牌,叫9号楼公寓,不面向个人散租,而是租给企业,做职工宿舍。9号楼公寓可以根据企业需求定制单人间和多人间,并且还提供企业到公寓之间的往返班车服务。

你看,这样一来,魔方公寓就摆脱了“靠资本抢房源、靠转租吃差价”的简单生意模式,而是练起了精细化运营管理的内功。这套内功练好了,是可以作为单独的能力来输出的。我们在第347期节目中刚刚聊了万达的商管业务,魔方现在正在成为长租公寓领域的万达,走轻资产模式。

魔方的轻资产模式主要是加盟和托管,对外输出运营管理能力,跟连锁酒店的扩张思路差不多。此外,魔方也有合资共建模式,为合作方提供从前期设计到后期管理的全流程服务。比如,魔方在宁波与一家国企合作打造了一个租赁社区,魔方作为管理输出方,全面负责园区公寓的经营管理,包括前期设计、改造以及后期的运营、管理和销售,收取管理费和服务费。现在,魔方轻资产业务的复合年增长率为77.8%,是直营公寓业务的两倍。

你看,现在的魔方已经很难用“长租公寓”去定义了。我们经常用“赛道”来给企业分类,其实很多时候,看似是同行,但是它们的内在运作逻辑不一样,能力结构也不一样。分类是我们认识事物的捷径,但是分类也有可能误导我们。

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