最近，长租公寓运营商魔方公寓向港交所递交招股说明书，准备冲击IPO。当然，递交招股书只是上市路上的第一步，离最后的上市成功还远得很。不过，这对于长租公寓整个行业来说，仍然算一个难得的好消息。
我们知道，长租公寓的本质是“二房东”，也就是，运营方从业主那儿签下长期租约，再把公寓转租给租户。2020年以来，这个行业就负面消息不断。率先在美国上市的青客公寓和蛋壳公寓先后爆雷，退市的退市，摘牌的摘牌。
根据魔方的招股说明书，从2020年到今年年中，它的房间套数从3.6万套增长至7.62万套，同时，2021年实现净利润2.95亿元，净利润率达到20.1%。这个净利润率是什么水平呢？因为现在没有上市的同行，我们可以拿相似的酒店公司来对比。疫情前的2019年，华住的净利润率为15.8%，如家的母公司首旅酒店是11.1%，锦江酒店在10%以下。
消息就是这样，来看看能学到什么知识。
前几年，长租公寓是创业风口，受资本热捧。不过，也有业内大佬不认可长租公寓模式，认为这种生意模式很难赚钱，而且风险较高，一旦市场环境出现波动，出租率下滑，就很可能陷入亏损。后来青客和蛋壳的先后爆雷，似乎印证了这个判断。那么，作为后来者，魔方能讲出什么新故事呢，它和前面几家有什么不同？
我们做了一点研究，发现，它们虽然都是长租公寓，但生意模式不完全一样。
青客、蛋壳等是从个人业主那里收房源，不管哪个小区哪栋楼几单元，有房子就行。在出租的时候，他们一般是把卧室分开租，单价比较低，这正好切中了大城市年轻人的需求。只要几个卧室的租金总和能超过整租成本和装修、管理成本，就能赚差价。
行情好的时候，这些长租公寓为了从个人房东手里抢房源，往往会开出超过市场价的租金。有内部人士透露，在最疯狂时，不少公寓以高于市场正常价格20%—40%的水平抢房源，以实现快速扩张。但是，高价抢房源的直接后果是巨额亏损。
比如蛋壳，2017年—2019年，房间数从5.2万间扩张至43.83万间，3年增长7.4倍。也是在这段时间内，蛋壳的经营亏损累计达到46亿元，还有50多亿元的负债。房间数的过快增长，还带来了出租率的下滑。2017年—2019年，蛋壳的出租率从85.8%下降到76.7%，这让它不敢大幅涨租金。到2020年突发疫情，情况就更糟糕了。
而魔方公寓的做法不同。它不是从个人房东手里拿房源，而是从机构业主那里收房源，一栋楼一栋楼地收，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等等。这样一来，魔方公寓就在房源锁定期上更有优势。
你想，如果是个人房东，他们更关注市场行情的波动，我跟你签了长期合同，万一几年后行情大涨，我不就亏了？所以，跟个人房东签的合同，大多在3—5年。而魔方的房源业主是机构，没有精力自己经营，倾向于超长期托管，合同一签都是10年20年的。
要知道，房源锁定期的长短，会直接决定装修成本的摊销。同样做一次装修，是分摊到十年，还是只能分摊到三年五年，成本差别巨大。
同时，因为魔方公寓的房源分布集中，便于运营管理。
如果是从个人房东手里拿房源，房间分布在不同小区、不同单元，没办法对房间和租客做统一运营管理。租客一旦搬进去，跟运营方就没啥接触了。至于居住体验好不好、生活方不方便，主要取决于小区本身的条件，运营方做不了太多事情。
而魔方公寓的租客都在一栋楼里，可施展的空间就大了。比如魔方在上海的一处公寓，不但有前台和管家，还有超过500平方米的公共区域，包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房，还有共享厨房和自习教室，简直是一个微型社区。魔方还经常举办一些活动，比如面向全国租客，举办魔方杯王者荣耀大赛；联合瑜伽机构，为租客提供免费瑜伽教学等等。在这样的运营管理下，租客对公寓的黏性更大，出租率有保障。
此外，魔方还率先尝试群租服务。它在2016年推出一个子品牌，叫9号楼公寓，不面向个人散租，而是租给企业，做职工宿舍。9号楼公寓可以根据企业需求定制单人间和多人间，并且还提供企业到公寓之间的往返班车服务。
你看，这样一来，魔方公寓就摆脱了“靠资本抢房源、靠转租吃差价”的简单生意模式，而是练起了精细化运营管理的内功。这套内功练好了，是可以作为单独的能力来输出的。我们在第347期节目中刚刚聊了万达的商管业务，魔方现在正在成为长租公寓领域的万达，走轻资产模式。
魔方的轻资产模式主要是加盟和托管，对外输出运营管理能力，跟连锁酒店的扩张思路差不多。此外，魔方也有合资共建模式，为合作方提供从前期设计到后期管理的全流程服务。比如，魔方在宁波与一家国企合作打造了一个租赁社区，魔方作为管理输出方，全面负责园区公寓的经营管理，包括前期设计、改造以及后期的运营、管理和销售，收取管理费和服务费。现在，魔方轻资产业务的复合年增长率为77.8%，是直营公寓业务的两倍。
你看，现在的魔方已经很难用“长租公寓”去定义了。我们经常用“赛道”来给企业分类，其实很多时候，看似是同行，但是它们的内在运作逻辑不一样，能力结构也不一样。分类是我们认识事物的捷径，但是分类也有可能误导我们。