樓市迎來大變局

2021年，中國商品房銷售額高達18.19萬億元，首次突破18萬億大關。當年銷售面積17.94億平方米。兩項數據均雙雙創下歷史新高。

2022年，新冠疫情肆虐，樓市加速步入寒冬，全年銷售額僅13.33萬億，環比銳減5萬億，創下2016年以來最低水準。

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再到今年高開低走，在認房不認貸、降低貸款利率、解除限購等一系列大招之後，樓市表現依舊不溫不火，再也沒有過去的榮光。

據國家統計局數據，今年前10個月，新房成交面積92579萬平方米，同比下降7.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%。

拆分單看10月，銷售額僅僅8901億元，而過去正常年份在1.5萬億元以上。可以說，今年的“金九銀十”是史上最差的。另外，房地產開發投資、新開工等一些列數據，仍然保持雙位元數下滑，地產仍然沒有觸底。

從去年開始，房地產不僅沒有像過去20年那樣成為拉動經濟增長的引擎，反而持續拖累經濟表現。

在這樣的一個關鍵節口上，中國推動新一輪“房改”政策，將對房地產市場產生深遠影響。

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回望過去，中國房地產業一路走來，經歷過多次重磅改革。

在新中國成立以後的很長的一段時間內，中國都實行的是“統一管理統一分配，以租養房”的公有住房實物分配製度。

1979年，改革開放第二年，中國百廢待興，官方出臺了吸引外資的諸多政策。而恰恰第一批外資投資來源於海外華人華僑。

為了解決華僑回國居住問題，當時上海中華企業公司推出20套住房銷售給華僑家屬，不經意間拉開了中國商品房市場的序幕。

1980年，高層進行房地產改革，從中央層面確認了“房住商品化”。第二年，推出“三三制”政策，即單位職工可以以房價的三分之一來購買住房。後來，到了1990年，由於種種原因取消了“三三制”，購買住房需要全款支付。

這麼多年，管理層對房地產市場的改革如同“摸著石頭過河”，謹小慎微，不斷探索總結，試圖尋找到真正適合時代背景下的房地產制度。

1998年7月3日，國家正式發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》。

這一政策猶如石破天驚，深刻影響了中國樓市和中國經濟的運行軌跡。至此，實行了近40年的住房實物分配製度從此退出了歷史舞臺。

也就是從這一天起，房地產行業真正進入市場化階段。此後，房地產猶如脫韁野馬，不斷刷新著銷售記錄，不斷貢獻著經濟增量。

但沒有任何一招可以吃永遠。去年，房地產迎來了盛極而衰的拐點，再次改革勢在必行。

今年8月25日，國務院常務會議審議通過了《關於規劃建設保障性住房的指導意見》檔案（國發【2023】14號文）。中國第三次“房改”正式拉開大幕。

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14號文明確兩大重要目標：

第一，加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥。

第二，推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

那麼，問題來了，誰有資格買保障房？買幾套？未來可以轉讓出售嗎？

住房有困難、收入不高的工薪階層以及城市需要引進的人才均可以申請保障房，標準不會是全國統一，後續會由當地政府來制定。另外，既然是保障房，必然是以家庭為單位，一個家庭只能購買一套。且購買的保障房不能長期閒置，更不能在市場中去流通出售。若因為各種因素想要轉讓，會由地方政府按規定進行回購。

另外，全國推行嗎？誰來建保障房？商品房又如何定義？

14號文明確提出，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。

按照七普數據，全國城區人口超過300萬人的一共有35個，包括8個超大城市、15個特大城市和12個Ⅰ類大城市。

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保障房供給主要有三種方式。第一，政府劃撥土地，開發商承建建設。第二，利用閒置低效的工業、商業、辦公等非住宅用地進行建設；第三，收購閒置商品房，通過改造變為保障房。

另外，監管層對於商品房的定位非常明確：讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。那麼，這也意味著未來商品房的各種限制都會被取消，包括限購限售、限墅令、郊區容積率限制等等。

總之，未來政府將主導“剛需需求”，而市場主導“改善需求”。

這不就是妥妥的新加坡模式嗎？

早在1964年，新加坡就推出“居者有其屋”計劃，其計劃的宗旨在於：為沒有支付能力進入房地產市場的居民提供公共住房，使其房地產市場發展模式逐步形成“80%組屋+20%私宅”模式。

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在土地方面，由於新加坡以公用制土地為主，政府可以用非常低廉的價格徵用大規模土地來建設組屋；在金融支持方面，可以動用公積金賬戶中的存款來支付頭期款和每月房貸，而購買私人住宅只能使用銀行貸款；在供給方面，採取預售制，當政府推出的租屋專案申請量超過7成，專案便會開工建設，有效避免閒置風險。

同時，新加坡也鼓勵發展私人住宅市場，滿足少部分高淨值人士的更高端的居住和投資需求。要知道，今年新加坡私人住宅專案價格中位數超過了120萬美元，比香港房產價格的約116萬美元還高。

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對比起高昂的私人住宅房價，新加坡組屋房價中位數不到53萬美元，少了50%不止。而80%的新加坡人都住在組屋裡。

未來，中國也將採用新加坡模式。這就是中國房地產發展的新模式。

11月11日，住建部部長倪虹接受央視採訪的時候給這個新模式進行了定調：理念上“房住不炒”，體制上，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制——以人定房、以房定地、以房定錢。

這對當前的商品房市場會有怎麼樣的影響呢？

在我看來，很多城市土地成本也就50萬一畝，加上設施配套綜合成本可能也就100萬一畝，而大城市土地成本動輒幾百萬，上千萬。單單土地這一部分，可能就會讓保障房房價較周邊商品房房價少30%-40%。再加上保本微利賣出來，房價可能再降10%。

那麼，這會導致現在的剛需商品房的價格面臨持續下跌壓力。因為未來普通工薪階層自然會選擇價格便宜得多的保障房。而一二線大城市的核心地段優質改善型房價可能還會有上漲的動力。因為商品歸商品，保障歸保障，所有商品房的限制應該都會被取消。

現在，若手裡還有多套投資性房產，是不是應該抓住最後的窗口期套現走人呢？否則，等正在保障房的供給上來之後，恐怕還得打骨折才能脫手。

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10月底，中央金融工作會議強調，加快“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。“三大工程”即城中村改造、平急兩用基礎設施、保障性住房。

近日，有媒體報道，央行考慮通過抵押補充貸款（PSL）等政策工具，分階段通過政策性銀行提供中長期低成本資金，以支持“三大工程”建設，支持總額度將至少為1萬億元。

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兵馬未動，糧草先行。彈藥給足，大規模的保障性住房相信會很快落地建設。

1998年是中國房地產的一個分水嶺。25年過去了，房地產再次來到轉型的十字路口——會由完全的市場化轉變為半市場化，受益的是廣大的普通打工人。

新一輪房改已經在路上，房產投資也離普通人越來越遠。（全文完）

聯系郵箱：0xniumao@gmail.com

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