房價一年漲近40%，中國投資客湧入東京買房

旅日留學生周巖過去一年在東京一家房產仲介所兼職，幫助有意在日本購房的外國客戶和仲介所建立聯繫。僅僅小半年，周巖新開的小紅書賬號已經吸引了40多位中國潛在買家的諮詢。

他告訴36氪，這幾個月找上門來的中國買家目標價位基本在4000萬-7000萬日元之間（人民幣約190萬-340萬元），“全款居多”。

社交網路上的獲讚和閱讀量不斷攀升，讓這個在當地沒有任何人脈的中國留學生，感受到了東京房地產的火熱。

放眼整個日本房地產市場，據共同社數據，2023年全年，號稱日本房價晴雨錶的東京23區平均房價比前一年上升39.4%，達到11483萬元（人民幣約555萬元），大幅刷新2022年曆史最高價。

這場始於上世紀90年代初的房價暴跌，經歷30多年的修復，逐漸逼近歷史最高點。

近年東京房價逐漸接近“泡沫時期”高點，圖源：彭博

01.投資客重回日本

投資客陸維在2018年就在京都買下其在日本的第一套房產，和日本房地產行業打過多年交道，這兩年向他打聽“日本買房”的人逐漸增多，且大多出手闊氣。

“聽我的仲介說，他手上的客戶有直接拿幾個億人民幣來日本買塔樓的。我周圍也有朋友準備在東京投資股票、房地產，也是幾個億的規模。”陸維感慨。

不久前在2023年8月，陸維又在大阪買下第二套住宅，一棟佔地面積約200平方米、三層9戶的公寓。建築位於大阪打工人聚集的生野區，“比較好租”。

儘管近期時有傳聞“某國總裁在京都購置豪宅”，但幾乎都是“小道消息”。投資日本大城市房產，在外國中產和高淨值人群中更為常見，長期維續的穩定投資收益是他們最主要的預期。

周巖的一位華人買家在東京澀谷購入了一套“一戶建”。按照周巖的算法，在東京購買這樣一套住宅，出租後，購房者收回成本約要15-20年。

具體來看，目前花費約4000萬日元（人民幣約194萬元）就可在東京市內購置一套佔地面積約90平方米的一戶建住宅，通常這類住宅的租金回報率約在4%-5%之間。

周巖此前在國內居住的城市，租金回報率約在2%，一般業主收回購房成本需要30-40年。

日本典型的一戶建式住宅

在租金回報率表現一般的區域，房子就沒那麼好賣了。

一年來，周巖已經摸熟了日本房地產的水溫——日本的房價以東京、大阪、名古屋三大都市圈為基準，東京23區堪稱日本房價的晴雨錶。

東京23區相當於北京城六區。而以東京都為中心，周邊的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣共同組成了東京都市圈，又叫“東京灣區”，也是整個日本購房“鄙視鏈”的最頂端。

位於關西的日本第二大城市大阪，是除東京外最受投資客歡迎的城市。

在這些大城市周邊的小城，如東京附近的河口湖、京都附近的宇治等，目前房價仍十分便宜，每平方米單價約在人民幣5000元上下。

東京周邊旅遊小鎮河口湖一家仲介所掛出的房源資訊

除了租金回報率，匯率因素也成為外國投資客決策的主要推手。

陸維買下第二套公寓時連帶辦理手續總共花費人民幣約600萬元，來到當下，這棟公寓總價漲了大約5%，但每100日元兌人民幣匯率已經從買房時的5.2跌到4.8。陸維笑稱儘管大阪房價還在漲，但自己已經“虧了”。

過去一年日元持續貶值，房價上漲的幅度基本都被匯率下跌所抵消，因此陸維周圍朋友投資日本房產的熱情更高了，“划算”成為投資客口中的高頻詞。

以一棟總價1億日元的住宅為例，在陸維入手時匯率約5.2的時間段，中國買家購置這套住宅約需花費520萬元人民幣，而以目前約4.8的匯率計算，即便這套房屋漲價5%，現下買下這套房也只需504萬元人民幣。

“本來疫情之前他們也沒什麼去日本投資的計劃，結果現在天天很開心地跑來跟我說‘匯率又跌了’‘匯率多划算’。”

投資人朱酒認為，基於日元持續貶值，當下市場看到的房價上漲，實際在相當程度上是日元貨幣貶值的體現，而並非日本房地產已經恢復到這一程度。

“無論是日本股市的表現，還是樓市的表現，體現的是日元的貶值。真正的經濟基本面，按GDP來算其實日本並沒有出現太大的變化。”

關於日本房地產的走勢預測，36氪從投資客群體中得到的普遍觀點基本一致——日本大城市房價上漲的趨勢短期內不會改變，但中小城市尤其是二手住宅大概率還將維持橫盤。

02.收復“失去的30年”

近日日本厚生勞動省發佈的人口動態統計數據顯示，2023年日本新生兒數量為758631人，創下有統計歷史以來的最低水準。此前在2022年，日本新生兒數量首次跌破80萬，2023年較2022年再度減少5.1%，已連續8年呈下降趨勢。

與此同時，日本總務省發佈的土地住宅統計報告顯示，日本全國各縣2023年的空置房數量多達1000多萬套。

作為低生育率、老齡化問題最嚴重的國家之一，日本房地產對外國投資客的吸引更像是“雙向奔赴”。

1990年房地產泡沫破裂之際，日本人口自然增長率降至0.33％，至2005年進入負增長時代。支撐房地產增長最重要的人口基本面已經發生轉向，日本的高房價缺少大量具備購買力的適齡勞動者接盤。

這導致日本民眾花了30年消化泡沫時期加槓桿買房的債務。反映到賬本上，日本居民槓桿率1990年之後的30年裡居高不下。

華創證券統計數據顯示，日本居民槓桿率在1985年後由52.1％上升至1990年的68.4％，此後整個90年代基本處於70％左右高位，直至2000年後逐步回落。但疫情爆發後，至2022年再度上行至69％。

經濟泡沫破裂首先表現為資產價格迅速下跌，上海金融與發展實驗室理事邵宇對36氪分析，債務總量固定，一旦資產縮水，必然導致居民爭先恐後先去還債。

“大家集中還債，就形成了負迴圈，資產價格下降得更快，這時其實就資不抵債了。”因此只能等原有債務慢慢償還完畢後，居民才有動力進行新的投資，屆時股票、房地產才能回歸正迴圈。

談及日本過去一年的復甦表現，邵宇認為這意味著日本先前債務已逐漸清倉，同時持續的量化寬鬆在一定程度上推動資產價格穩定上漲。除此之外，以巴菲特為代表的外來資金以及世界多國遊客紛紛湧向日本，在邵宇看來應屬拉動日本資產價格修復的重要因素。

在2月24日巴菲特最新一封致股東信中，伯克希爾對於日本股市的投資再一次佔據了大量篇幅。

“我們在去年增加了對所有五家公司的持股。伯克希爾現在對這五家公司的每一家都擁有約9%的持股。伯克希爾還向他們承諾，持股比例未來不會超過9.9%。”

伯克希爾這一輪對日本股市的投資始於2019年7月4日，目前繼續持有伊藤忠、丸紅、三菱、三井和住友五家大型日本商社的頭寸。

去年4月，巴菲特以92歲高齡造訪日本，並表示將繼續增加對日本股票的投資，後續多位華爾街大鱷及資管巨頭紛紛表示看漲日本股市。

反映到股市表現，整個2023年日經225指數累計上漲28.24%，創下1989年以來最大漲幅。今年2月22日，日經225指數正式突破39000點，超過1989年“經濟泡沫”巔峰時期的38915.87點。

日經225指數突破“泡沫巔峰”，圖源：Wind

在相當程度上，日本股市重返巔峰是來自與外國資本的推動。

這也是近一年來日本房產、股票投資熱情回歸中不可忽視的一個因素：外幣購買力增強。全球投資客紛紛前往日本置業，一定程度推高房價；日本居民手中貨幣貶值，面對上漲的房價，選擇購買房產保值，進而托住房價。

外資加上尋求保值的內資綜合作用，共同托起了日本這一輪的樓市繁華。

03.日本人“買下全世界”？

在經濟泡沫破裂之前，日本一直流行所謂的“土地神話”，即“土地價格絕對不會下降”。

“土地神話”可追溯至戰後日本經濟重建時期。當地地狹人稠的客觀條件以及深入人心的希望擁有自家住宅的文化傳統促使土地價格不斷上漲。

同時，日本的商業銀行原則上以土地為擔保進行貸款，而非如歐美銀行那樣以專案融資為主，這又令日本土地產生了超出實用功能之外的金融功能。

尤其在1984年推行金融自由化後，銀行間貸款競爭加劇，刺激更多借款人抵押土地進行貸款，再次推高日本地價，並進一步滋生投機行為，直至遠超出實用價值，朝著泡沫化方向發展。

另一方面，地價上漲也令日本股市大漲——企業擁有工廠等不動產，不動產價格不斷飛昇，企業價值即股票價格也隨之上升。企業自身由於股價高漲更容易獲得融資，這進一步加劇著日本經濟過熱的表現。

1985年9月，美國、日本、英國、法國、聯邦德國5國財長和央行行長於紐約廣場飯店會晤後簽署協定，決定聯合幹預外匯市場，下調美元對其他貨幣的匯率，後稱《廣場協定》。其導致的直接後果是日元從之前的1美元兌240日元漲到了1美元兌150日元。

日元升值後，日本出口急劇下降，1986年4-8月，日本實際出口額比上年同期減少7.8％。同期，日本實際經濟增長率為2.2％，同比下降2.7個百分點。

為應對“日元升值蕭條”，日本央行連續5次下調貼現率，至1987年將法定利率降到2.5%，突破歷史新低。

同時，日本政府又增加政策性貸款，大量財政支出用於公用事業、住宅融資和減稅補貼，希望通過增加投資刺激內需， 以對沖日元升值對經濟的影響。

此舉讓日本經濟泡沫的狂歡又膨脹了幾年。招商證券一項研報分析，出口降低導致實業不再容易賺錢，使得資本湧向有利可圖的金融、地產行業。

從1985至1989年，日經225指數漲幅達到391.4％，股票市場總市值上漲到611萬億日元，相當於GDP的1.48倍。日本土地價格也在1990年9月到達頂峰，是1985年的四倍。

日本民眾、企業、金融機構紛紛把資金投入股市和房地產，進一步擴大了泡沫。 

彼時剛剛經歷日元升值、購買力進一步上漲的日本民眾認為，只要願意，他們就能買下全世界，而日本經濟的高速增長也永遠不會停歇。

1989年，日本巨頭三菱斥資2000億日元買下紐約洛克菲勒中心，這棟建築此前歸屬於洛克菲勒財團，被美國視作國家歷史地標；索尼則以6700億日元收購了美國的文化象徵哥倫比亞電影公司。

那時的日本甚至流行這樣一個說法：東京23區的地價總和可以買下整個美國。殊不知，這卻是日本經濟最後的狂歡。

04.從“土地神話”到“廢柴一代”

1989年5月，日本銀行調高法定利率，次年1月，日本股價開始暴跌；1991年4月，大藏省對土地擔保融資進行總量限制；1992年4月，日本著手土地稅制改革，設立地價稅、強化轉讓收益稅的徵收。至1995年，日本土地價格開始大幅下跌。

受制於“土地本位制”，日本經濟圍繞土地價格運行，而“土地神話”的破滅，讓整個日本經濟陷入長達30年的滯漲。

日本銀行上調利率和對土地擔保融資實行總量規制被認為是日本經濟泡沫破裂的直接誘因。

成長於這一背景下的年輕人似乎再努力也無法突破大環境的萎靡，乾脆頹廢躺平、奉行低物慾主義，因此也被稱為“廢柴一代”和“垮掉的一代”。

而如7-11、優衣庫、無印良品這類企業，之所以能在那一時期逆勢崛起，也是因為其拋棄品牌溢價、回歸實用主義、主打性價比的特質剛好切中了“平成一代”（1989年至2019年）低物慾的消費習慣。

1991年，日本7-11代理商伊藤洋華堂反向收購美國老東家7-11總部73%的股份，成為“平成一代”單身社會的最佳注腳。

在消費領域深耕多年的投資人黃海分析，7-11的發展趨勢與一個社會的單身化程度緊密相關，因為便利店內售賣的盒飯、果切等商品本質上適配的就是單身人群。

而這類企業的逆勢擴張也生動體現了日本平成時代的社會氛圍：更多年輕人紛紛選擇單身甚至啃老，消費理念崇尚節儉，甚至可以捨棄基本生存以外的物質需求。

日本年輕人“不戀、不婚、不生”，每天走進便利店享受一份“一人食”套餐，直接促成了日本便利店業態的繁盛。

“日本經濟泡沫破裂導致房地產價格一落千丈，很多日本消費者會突然發現，他們的職業發展和未來薪資的漲幅並不像他們此前預計的那麼樂觀。從1990年開始，日本的經濟增速幾乎進入停滯，整個消費往低客單價的便宜商品去發展，是順理成章的。”黃海說。

這與上世紀50、60年代出生，從泡沫巔峰時期一路走來的上一代相比，對比鮮明。如今站在日本商場或街頭，60、70歲的老年人明顯更捨得在衣著配飾上花錢。

上世紀60年代開始，國際大品牌一齊進入日本，到80年代初，日本已成歐美奢侈品品牌最重要的國際市場之一。

黃海回憶到，幾年前他去日本考察時就曾注意到在日本遊戲廳內打遊戲的很多都是老年人。

“經歷了日本經濟高速增長的年輕人變老了，但年輕時養成的興趣和消費習慣一直陪伴他們到了老年。”

從泡沫時期一路走來，見識過全世界好產品的日本老人，消費起來“由富入儉難”，眼界和要求仍停留在泡沫經濟的遺夢裡。

有錢的老年人不再把財富向房地產傾斜，年輕人不再執著於奮鬥半生勢必要拿下一套自己的居所，外國投資客樂於“吸低”，這大概就是日本房地產市場的現狀了。

（應受訪者要求，文中周巖、陸維均為化名）

作者 | 王晗玉

編輯 | 潘心怡

封面來源 | 作者拍攝