年終特集│2023中國樓市十大關鍵詞

回顧2023年，樓市走得似乎比2022年還要艱難一些。

整個房地產領域進入調整的深水期，從年初的短暫回暖到年中出現拐點性的降溫，所有搶救措施都迎來史詩級的尺度。7月中旬中央政治局會議定調樓市，更是首次點明“我國房地產市場供求關係發生重大變化”。

所以毫無疑問2023年是樓市最比拼耐力的一年。

而這一年，我們也經歷了眾多推動中國樓市進程的標誌性事件。

為了更好地展望明年，我們總結了中國2023年十大關鍵詞，希望能從回顧一年的樓市關鍵性事件中獲得一些經驗以及對未來樓市走向的預判。

01

提前還貸“潮”

提前還貸潮始於2021年，貫穿了整個2022年，並在2023年一季度急速升溫，一度讓“還貸比借錢難”成為熱搜詞條，到了2023年6月，又再次爆發了一小波高潮。

2023年年中，更有國際評級機構作出統計，居民提前還款率漲至近5年最高值。

與此同時，也出現了“還貸難”的局面。

在“提前還貸”持續的過程中，銀行按揭貸款餘額增速放緩，銀行為了留住長期優質資產，個別銀行緊急修改了還貸政策。

比如暫時關閉線上預約還貸，控制預約提前還貸總人數，客戶須提前一兩個月預約，再比如收緊每年提前還貸次數，由原本每年可多次申請提前還貸，調整為每年只能申請一次。

不過隨著提前還貸潮的推演，導致“還貸難”也引起了監管部門的重視，在人民銀行和銀保監會的聯合推動下，各個商業銀行2月後也做出了一些優化措施，提前還貸難度有所緩解。

02

房企白名單

2023年是房企融資亟待“破冰”的一年。

年初在政策的支持下，房企的信用資質下沉，決策層一再強調要對國有企業、民營企業、混合所有制企業一視同仁，不在準入條件上設門檻，民營房企融資不暢等問題有逐漸改善。

1月有消息顯示，央行及AMC提供1600億元再融資支持優質房企，同月河南發佈百家本土房企白名單，支持房企合理融資需求。

2月《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》落地，明確不動產投資範圍適度放寬股債比及擴募限制等。6月《關於進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》發佈積極為符合條件的民營企業發債融資提供增信支持。7月延長“金融16條”政策期限。11月央行、金監局、證監會聯合召開金融機構座談會，會議強調對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。

但是即使有商業銀行、AMC機構以及各個地方政府的支持，但房企融資規模還是收縮不少。

根據克而瑞數據，2023年1-10月，80家典型房企的累計融資總量為5127.58億元，同比降低23.48%。

到了11月2023年銷售TOP200房企依然有12家房企出現實質性債務違約。

在這樣的情況下，11月傳出監管機構正在起草一份可能涵蓋50家中資房地產商的“白名單”，包含國有和民營房企，甚至不乏已經出險房企，並且已經有媒體求證房企確認了“白名單”的存在。

所以全年來看，針對房企信貸、債券、股權等重點融資渠道“輸血”續命的動作一直貫穿了整個2023年。

03

新房降價

2023年新房最顯眼的一個關鍵字是“降價”，也是新房轉變最有代表性的一年。

這一年樓市從不允許降價到價格大戰遍地開花，再到管理部門表態——降價屬於市場行為，幾乎出現了360度的轉身。

尤其以秀克州為典型。

比如5月秀克州崑山兩樓盤因為對部分房源變相“74折”銷售，遭到崑山住建局處罰，但12月秀克州常熟的愛情溪岸以工抵房名義6.2折出售剩餘房源，被網友質疑，當地住建局回應卻是——

“商品房銷售價格實行一房一價，成交價格由雙方協商確定，價格上下波動屬於市場正常現象。”

同月秀克州高新區的保利時光印象雅苑時隔3個月降價引發網友投訴，秀克州住建局也表示——

市場經濟下，只要房企銷售價格不超過備案價格即可，否則可能導致企業資金鏈斷裂和項目爛尾。

但在2023年12月之前，以全國趨勢來看，大幅降價促銷屬於違規行為。

比如8月江西南昌縣欣光花園專案因2023年二季度銷售排名靠後被當地住房保障中心發函要求限時調整營銷策略，對銷售不力團隊進行約談、調整、解聘。

10月惠州的保利陽光城5折賣房，遭遇老業主投訴，最終被勒令退房停業整頓。

11月成都東部新區的保利中糧湖光錦雲，因為降幅到40%以上，遭遇網友投訴，被成都東部新區管委會以價格波動過大涉嫌擾亂房地產市場正常秩序暫停網簽備案。

所以可以看到，2023年是新房促銷步伐逐步加快的一年，各個城市對新房的態度陸陸續續已經從叫停打折降價轉變成了遵循市場自由。而在打折促銷之下，是開發商繼續賣房造血的緊迫感。

04

網紅盤遭搶

雖然2023年是全國樓市深度調整的一年，但樓市的分化也在這一年展現得淋漓盡致。

一邊是新房難賣，陷入瘋狂的價格戰，另一邊則是網紅盤依舊一房難求，富豪們手拿千萬苦苦等待。

從全國新房市場來看，熱點城市都不乏榮登熱搜榜的專案。

3月是成都天府新區的“恆大天府半島天紀 ”雖處在樓市嚴冬，但依然引爆3倍熔斷，開盤即售罄。

同月杭州上城區杭州國際金融中心（IFC）64套房源入市，每套總價在1266萬-3329萬之間，共吸引2797戶家庭參與，選房當天A類人才直接拿下8套後，剩下的56套房子不到20分鐘就被搶完，平均21秒搶一套千萬房子，成為2021杭州新房市場開啟搖號以來最低中簽率的網紅盤。

6月北上深更是輪番出現超級網紅盤。

北京西城區二環裡的中信國安府，550套住宅單價約13萬-17.5萬元/平，在驗資2000萬、茶水費高達160萬以及要求選房當天一次付清房款或者頭期款八成以上的情況下，40度高溫富豪們依舊排隊看房；

深圳福田的海德園，均價約12.6萬/平，單套總價千萬起步，開盤即“日光”；

上海徐匯區的雲錦東方均價約16.5萬/平，105套全是200平以上的大戶型，單套價格2500萬起，凍資期限超過20天，還要12個月銀行流水，認購率依舊高達667%，甚至還催生出“結婚黃牛”“代持”“金融機構下場”。

這些網紅盤無一例外都是當地的豪宅，並且位置佔據城市核心地段，並且無一例外存在巨大的倒掛。

比如，成都恆大天府半島天紀倒掛約8000元/㎡，杭州IFC倒掛約4萬+/平，北京的中信國安府倒掛近10萬/平，上海的雲錦東方打中即賺2000萬左右。

所以網紅盤尤其是豪宅遭到瘋搶，體現的是富豪們對資產保值，對投資房產的利潤追求。

05

救市提速

今年的房地產市場可以說是政策主導的。

年初口罩放開後，全國樓市迎來了小陽春，但好景不長，大部分在3月之後出現了陡然轉變。

無論是一線城市中的廣州、深圳，還是新一線城市中的杭州、成都、武漢、南京、鄭州、東莞，還是其他的二線城市，成交量幾乎都一致性地走出“微笑曲線”。

於是為了托住市場，傳遞積極信心，房地產政策貫穿了全年。

根據諸葛找房數據顯示，截至12月18日，今年地方鬆綁政策出臺達751次，較去年增加140餘次，覆蓋城市超330個。其中9月出臺次數達去年以來峰值，單月出臺超140次。

比如年初全國罕見出現年限超長接力貸，香港還貸延長至50年，北京房貸年齡最高延至95歲等；

一直作為調控模範生的長沙也忍不住跟進全國腳步，放開限購，鬆綁限售歡迎全國的看房團；

作為樓市龍頭的上海，進入三月之後也不再遮遮掩掩，取消了二手房參考價；

9月武漢徹底破除執行了長達7年的限購政策，杭州在年中未來科技城大幅縮水的4個月後發佈了樓市新政“杭6條”，廣州則在市場回暖的階段對外地人買房社保要求由5年變成了2年。

總之，2023年樓市的政策，如煙花般綻放，全國房地產迎來了史詩級的提振。

06

房企破產保護

2023年即將迎來終局，同時也是眾多房企期考的一年。

房企申請破產已經不是什麼新鮮事，比如2022年全年就有308家房企發佈破產文書，截至2023年10月，根據人民法院公告網發佈的破產文書公告顯示，全國也有220家房地產企業發佈了破產公告。

但2023年“破產保護”一詞進入到大眾視野，中國恆大作為“鳴槍人”於8月17日在美國申請破產保護，緊接著全年下來，融創、佳兆業、當代置業、榮盛發展、奧園等緊跟其後。

在房地產深刻發生的環境下，一邊是房企的出清，另一邊是房企創始人密集退場，2023年每個月幾乎都有知名房企的掌舵者辭任離場。

據不完全統計，2023年1-12月，有超過41位高管/董事辭任，比如1月的黃仙枝因計劃退休，辭任正榮地產董事會主席，10月的金地集團董事長凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務，12月大悅城控股曹榮根因年齡原因，申請辭去公司董事及董事會專門委員職務、總經理職務等。

這些變動也讓房地產領域正式邁進下一個階段。

07

房企股債雙殺

2023年8月以來，國內市場就遭遇了“股債雙殺”，雖然各個市場迅速調整，相關公司也採取了積極的措施，但元氣依舊還是不可避免地受到損傷。

比如8月宇宙第一房企碧桂園承認出現階段性流動壓力，市場恐慌之下，接連遭遇股債雙殺，10月的金地集團，創始人辭任導致月內曾出現股價低開低走，刷新近5年新低，11月的萬科因為資本市場上債券出現了比較大的波動，引發股債大幅波動，都不可避免地蒸發了股市市值，導致市場對公司的信心滑落。

所以，2023年對房企來說，是信心比黃金更重要的一年。

08

地產探索新模式

自2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，已經兩年有餘。

2023年11月，住建部高層也曾表示“構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。”

而2023年12月在中央經濟工作會議上，我們再次提出要“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，並提出了具體要求。

這主要是因為隨著房地產行業的調整，探索新模式更加緊迫。

但實際上，探索房地產新模式的做法，從全國來看，早已經轟轟烈烈地執行。

比如5月深圳城中村統租，被市場解讀為是深圳探索“新加坡模式”，實施房地產雙軌制的樣本，也是推進租購並舉，盤活城市存量資產的基礎。

7月《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過後。

8月鄭州啟動城改貨幣化安置，成為首個正式官宣“城改貨幣化”的特大城市。

鄭州在發佈的“鄭州15條”中明確提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋徵收，通過購買商品住房、發放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置；未開工建設的安置房，原則上以貨幣化安置為主。

09

降頭期款、房貸利率

降頭期款，降房貸利率也是2023年的主旋律。

進入到8月後，在全國執行“認房不認貸”，下調存量房貸利率的基調下，各省市紛紛陸續跟進。

最明顯的，廣州、深圳率先開啟一線城市調整的節奏，到了年尾則是京、滬同時調整頭期款比例、普宅標準。

根據貝殼研究院監測和估算數據顯示，2023年12月百城首套主流房貸利率平均為3.86%，二套主流房貸利率平均為4.41%；2023年全年全國住宅銷售金額約16萬億元，房貸利率下調為今年全國購房居民共節省利息約185億元。

對全國買房人來說，相比過去2023年是上車買房，還貸壓力最小的一年。

10

學區房、公租房炫富

2023年是變幻的一年，也是魔幻的一年。

這一年，與樓市相關能顛覆社會認知的事件接二連三地出現。

首先是年初，一段只有5秒的“萬柳書院少爺”視頻讓北京萬柳書院豪宅火出圈。

這段視頻看上去平平無奇，視頻中是一名高中男孩胯下運球“耍帥”，但因為關聯了全北京高不可攀的學區房之一萬柳書院而收穫上百萬粉絲。

並且隨著視頻的發酵，網友還發現萬柳書院位於海澱核心區域，緊挨中關村，周圍名校環繞，附近還有四環內唯一一家高爾夫球場，一套房拍賣價能拍出一個億，平均折算下來每平36萬，把上海的頂尖豪宅，均價約27萬/平的湯臣一品都甩在了身後。

接著4月，深圳一女子因在網路高調分享自己奢華的消費生活，同時疑似申請到在深圳光明的公租房而引發公眾對“富人為何成功入住公租房”的廣泛討論。

雖然事後經深圳住房保障署證實，與網傳事實不符，但深圳火速在5月出手整治了公租房，對公租房申請者經濟狀況展開更為嚴格的審查，由原來不核定收入的分配規則調整為對申請者家庭財產狀況，包括房屋、汽車、股票等納入考核，如果超過標準則一律取消申請資格。

實際上，2023年除了不經意的“炫富”，還出現了不少讓社會公眾引發激烈討論的事件，比如湖南漣源市公租房“騰退風波”、融創“爛尾樓”小夫婦、秀克州“毒地”等。

總的來說，2023年是中國樓市深刻發生變化的一年，也是房地產轉型陣痛，房企壓力見頂的一年。

但無論如何，這一年也是我們最值得吸取經驗教訓，更好奔赴2024的一年，相信2024年待到春暖花開時，中國樓市將仍舊濃墨重彩。

祝福2024年的中國樓市。

作者 | 林波荔