底層資產成色

隨著首批4只消費基礎設施公募REITs獲受理，相關底層資產細節也浮出水面。

整體來看，相關資產專案主要位於一、二線等核心城市，業態涵蓋購物中心、商業廣場、社區商業等類型。

其中，華夏華潤商業REIT的底層資產位於青島的永珍城（包括一期、二期及配套建設的1,319個產權地下車位)的建築物所有權及相關設施的使用權，這其中，商業專案的建築面積約30.1萬方，車庫面積為11.8萬方。

據瞭解，該購物商場於2015年4月開業，是全國第九座永珍城，總建築面積達45萬平方米，開業之初曾被稱為是全國規模最大、店鋪數量最多、業態組合最豐富的永珍城。

數據披露，青島永珍城2021年、2022年的銷售額分別為40億元及45億元。在疫情影響的前提下，青島永珍城還能錄得不斷上升的銷售額，足以體現該資產出色的運營能力。

華潤置地顯然對該資產信心十足，按計劃，該基金擬募集69.78億元。同時，在上市時，華潤商業資產將作為戰略投資者認購30%，公眾基金份額持有人將佔到70%的基金份額。

而印力也拿出杭州西溪印象城作為首發專案代表。

資料顯示，杭州西溪印象城位於杭州大城西板塊的核心商圈，整體建築面積25萬平方米，現擁有367家商戶，是餘杭區體量最大的TOD商業綜合體。截至目前，已達到99.2%的出租率，是此輪出租率最高的資產專案。

當然，除了底層資產的本身質量外，資產方的運營管理能力也是決定性因素。自2016年，萬科將印力集團收入靡下之後，印力就成為萬科最主要的商業開發與運營能力平臺，全國在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000億元，整體出租率達95%，截至目前，萬科委託印力管理的商業專案經營坪效增幅超過20%。

有市場人士指出，此次中金印力REIT如成功發行，將推動萬科商業板塊建立存量資產與資本市場的連接。更重要的是，對於業內經營性不動產佈局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發佈只是起點，隨著公募REITs的持續發展，萬科經營性業務的發展將迎來進一步提速，有望減輕此輪房地產下行帶來的業績“陣痛”。

除此之外，中國金茂也將旗下的明星專案——長沙覽秀城作為基礎設施資產展開申報。公開資料顯示，該專案位於長沙梅溪湖核心區域，總投資額達到近20億人民幣，總建築面積超10萬平方米，自2016年底開業至今已運營7年，是中國金茂商業旗下的首個自主經營並的濱水商業體。

在此輪消費REITs的申報行列中，唯一沒有傳統房企背景的物美商業同樣值得關注。招募說明書草案顯示，嘉實物美消費REIT推出的是在北京的大成專案、玉蜓橋專案、華天專案和德勝門專案，總建築面積7.79萬平方米，當期目標不動產評估值總額和淨額均為10.44億元。與上述傳統房企推出的綜合購物中心不同，物美的專案是物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理髮、藥店等近社區商業，是最貼近居民日常消費的社區商業資產。

當然，成功上市只是說明市場暫時的認可，未來能否保持高增長性將是投資者持續關注的話題。

誰更具備成長性？

從底層資產的現狀來看，業內普遍認為華潤和印力更具備競爭優勢。

特別是規模方面，華潤與印力此次申報的資產規模分別為69.78億元和35.77億元，而且底層資產的建築面積均在20萬方以上，遠超金茂與物美的體量。

資產規模直接影響基金每年的回報。就總額而言，華潤與印力預計2024年的可供分配額分別為3.3億元、1.72億元，而金茂和物美則不足1億元，差距明顯。但若考慮到募資額本身就差距巨大，2024年的預測年化回報率則為物美的6.4%居首，其它3家均在4.8%上下。

但對於一隻REITs而言，首次成功發行往往只是第一步，後續的擴募更為關鍵，關乎基金的存續與成長。之前首批上市的基礎設施類公募REITs中有4單在今年6月完成擴募，募集資金規模合計超過50億元，除了基金本身獲得了投資收益，母公司亦實現了更多存量資產的退出變現。

也正是因為REITs擴募購入的資產，大多還是來自發行人母公司的慣常做法，市場判斷一隻REITs的成長性也就有了最基礎的準繩——母公司存量商業不動產的數量和質素。

從這個角度來看，華潤與印力再一次體現出了優勢。

據瞭解，截至2023年6月底，華潤置地持有的在營購物中心物業達到66家，購物中心物業建築面積達到840萬平方米（商業建築面積798萬平方米），平均每個購物中心建築面積達到12.7萬平方米，具備充足的預備資源。而且，2022年的平均出租率也達到96.2%，合計收入達到1137億元，同比增加6.2%；在一線城市北京、上海、深圳分別有5、4、4個自持物業；二線城市有41個物業；三四線城市有13個物業，整體的資源質量都備受認可。

經歷19年持續發展，華潤購物中心業務也形成了“永珍城”、“永珍匯”、“永珍天地”三大商業產品線的戰略佈局。

其中，此次準備上市的“永珍城”品牌屬於高端定位，非重奢的“永珍匯”、“永珍天地”，更貼合消費基礎REITs的主題，因此該產品線未來可能會成為擴募收購的目標。

印力在商業資產儲備上同樣充足。作為萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺，印力截至2023年10月，運營管理專案超164個遍佈全國53個城市，在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000 億元，整體出租率達95%。專案收入和利潤均實現23%的年復合增長。其擁有的區域型購物中心品牌“印象城”、片區型購物中心品牌“印象匯”以及“印象城MEGA”、社區商業品牌“印象裡”等產品線，均存在未來加入上市資產包的可能性。

而金茂和物美，雖然整體商業不動產的體量跟華潤、印力有一定差距，但也足以讓旗下REITs在未來5-8年保持足夠的想像空間。

目前，金茂商業板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市。青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯也同樣是不遜色的明星專案。公開資訊顯示，至今年上半年，金茂商業板塊收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%。此外，中國金茂在武漢、杭州、天津等高能級城市均有覽秀城專案籌備在建。未來，金茂同樣也將手握眾多高成長性的優質商業資產加入到公募REITs的舞臺中。

而對於主攻“連鎖超市”賽道的物美商業而言，別樣的資產也可能會有奇效。物美商業目前在全國擁有超過1800家多業態門店，年銷售規模逾1000億元,是國內零售產業的“大明星”。除了“物美”、“麥德龍”等大品牌外，“美廉美”、“百安居”、“新華百貨”等也是具備成長力的品牌。

不過，目前物美集團常年低於2%的利潤率，其在華北區域以外的市場，據稱經營並不理想，華東地區也仍處於虧損狀態。如何改善旗下資產的運營情況以達到REITs的收購要求，或許是不得不思考的問題。

文章來源：格隆匯

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