華潤置地(01109.HK)：穩健前行，跑通房地產新模式的全新願景與價值重構

過去的2023年，房地產行業仍然處在深度調整之中。整個行業不僅面臨供求關係的重大變化，同時從舊有模式跳脫出來，向高質量發展新模式的轉型和探索，也成為行業共識以及各大房企積極展開謀篇佈局的方向。

此前，住房和城鄉建設部部長倪虹就曾表示，中央作出一系列重要部署，提出構建房地產發展新模式，這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

如何加快構建房地產發展新模式，行業頭部企業的探索走在前列，也責無旁貸。而近日，交出財報的華潤置地就為外界展現了其圍繞這一課題所取得的積極成果。

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1、經營質量持續夯實，交出韌性成績單

翻覽華潤置地的業績報告，各項核心業績指標穩中有進。

財報數據顯示，過去一年，華潤置地實現營業額2,511.4億元人民幣，同比增長21.3%，核心淨利潤277.7億元人民幣，同比增長2.9%，全年每股股息1.441元人民幣，同比增長2.9%。

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一方面，公司營收利潤穩健增長，基本盤持續穩固、各大業務齊頭並進。

僅從開發銷售型業務來看，核心競爭力不斷提升。財報顯示，過去一年，華潤置地實現簽約額3,070.3億元，同比增長1.9%，行業排名穩居第四。

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另一方面，在良好的經營帶動下，公司經營性現金流充足，資產負債表持續穩健。

財報顯示，截止23年底，公司淨有息負債率為32.6%，較2022年同期下降6.2個百分點，處於行業低位。此外，公司加權融資成本僅為3.56%，較去年同期下降19個基點，維持在行業內最低梯隊。

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公司在手現金保持充裕，截至23年底，華潤置地現金及銀行結存達1,143.4億元人民幣。

2、多元業務佈局下，華潤置地輕重並舉

不難看到，一系列優異數據背後，是華潤置地加速進化、邁向新的成長秩序的生動體現。

結合財報中幾個核心亮點來看，華潤置地的未來成長路徑已經愈發清晰。

一方面，公司收入來源持續拓展。華潤置地不再侷限於傳統的開發銷售型業務，在經營性不動產與資管業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務等方面均取得了顯著的業績增長。

可以說，這種多元化的收入來源不僅增加了公司的盈利機會，也提高了抗風險能力，在房地產行業下半場到來之際，進一步鞏固了其市場競爭優勢。

具體到數據層面。從開發銷售型業務來看，憑藉穩健的發展姿態，華潤置地就鎖定了大量待結算開發物業，為未來業績增長提供了可靠保障。財報顯示，截止23年底，華潤置地已銷售未結算開發物業營業額達2,841.5億元人民幣。其中，根據施工及交付計劃，預計1,938.6億元將在今年結算。值得一提的是，華潤置地於2023年年末還正式發佈了“高品質九觀”產品新標準，產品核心競爭力進一步增強，業內示範引領效應持續擴大。

此外，由經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務構成的經常性業務方面。過去一年，華潤置地經常性業務收入達391億元，同比提升26.4%，實現核心淨利潤96億元，同比大幅提升47.6%；營業額貢獻佔比同比提升0.7個百分點至15.6%，利潤貢獻佔比同比提升10.4個百分點至34.4%。經常性業務收入覆蓋股息及利息倍數達1.9。

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進一步來看，在經營性不動產業務方面，公司購物中心、寫字樓和酒店等板塊業績均呈現出良好的增長勢頭，充分顯示了公司這一領域的穩健表現。

數據顯示，23年華潤置地經營性不動產業務營業額達222.3億元人民幣，同比增長30.6%。其中，購物中心實現業額178.5億元人民幣，同比增長29.7%，出租率96.5%。寫字樓實現營業額20.6億元人民幣，同比增長10.2%，寫字樓出租率81.8%。酒店實現營業額23.2億元人民幣，同比增長66.3%，酒店平均入住率同比提升21.6個百分點。

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此外，輕資產管理業務板塊也取得了快步發展，旗下華潤永珍生活輕資產管理業務的收入貢獻明顯增加。財報顯示，2023年華潤置地輕資產管理業務板塊實現營業額達106.4億元人民幣。年內，華潤永珍生活實現營業額147.7億元，同比增加22.9%。截至2023年12月，華潤永珍生活管理的在營購物中心為101座，其中重奢購物中心13座，另有儲備專案83個，綜合實力在商管航道保持第一。在物管航道，華潤永珍生活也繼續保持行業第一梯隊位置，市場化拓展規模及質量持續提升。

最後，在生態圈要素型業務方面，華潤置地繼續保持有質量的規模增長。代建代運營業務、長租公寓、文體業務、城市運營業務的市場地位和品牌影響力持續提升。2023年，該業務板塊實現營業額61.9億元人民幣。其中，建築業務實現營業額30.4億元人民幣，代建代運營和長租公寓分別實現營業額17.4億元人民幣和4.0億元人民幣。

另一方面，華潤置地積極推動資產向“輕”方向發展，注重資產管理規模的提升和商業REITs平臺的建設。

截至2023年底，華潤置地資產管理規模達4,274.6億元人民幣，同比增長19.2%，其中購物中心佔比達63.3%。

隨著國內對REITs的需求越發迫切，同時國家相繼出臺了一系列政策對REITs行業進行大力扶持。在此背景下，華潤置地還將商業REITs平臺建設確定為公司重要戰略方向，並在2023年成功完成了首批消費基礎設施REITs專案的掛牌上市，推動公司加速向大資管業務轉型。

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目前華潤置地旗下已搭建完成包括華潤永珍生活、華潤商業REIT和華潤有巢REIT在內的一個輕資產管理平臺及兩個公募REITs平臺。伴隨華潤置地投融建管退閉環體系的建立，公司能夠實現從資金投入到資產管理再到資金回籠的全方位閉環管理，有效提高了公司的資產管理效率和運營效益，並能夠進一步把握優質資產收並購整合機會，為其未來的發展提供了更加穩固的基礎和更大的發展空間。

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圖：2024年，華夏華潤商業REIT在深交所上市

3、向房地產新發展模式過渡，展現示範引領作用

以2023財年為新的時間節點，不難發現，華潤置地已經開始全面邁向新發展模式，這標誌著公司正在朝著更健康的收入結構、更良性的盈利狀態、更穩健的經營基礎、更可持續的發展動能邁進。

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首先，新發展模式下意味著公司充分意識到傳統的房地產開發銷售模式已經不再適應當前市場環境和未來發展趨勢。通過拓展經營性不動產業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務等新業務板塊，公司正在逐步實現業務多元化和收入多元化，減少對開發銷售業務的依賴，降低了市場波動對公司經營的影響，提高了盈利的可持續性。

其次，這一轉變也表明了華潤置地積極回應國家政策導向，主動迎合新時代經濟發展的需要。隨著中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段，政府提出了構建房地產發展新模式的戰略目標，強調房地產行業要服務實體經濟、促進城市可持續發展。華潤置地積極回應並踐行國家政策，通過向新發展模式的轉變，展現了示範引領作用，為行業樹立了良好的榜樣。

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圖：華潤深圳灣

此外，新發展模式的過渡還意味著公司將更加註重可持續發展和社會責任。在經營性不動產領域，公司注重打造生態友好型的商業地產，推動城市可持續發展。在輕資產管理服務平臺領域，公司致力於提升服務質量和效率，為客戶提供更加便捷、智慧的生活體驗。在生態圈要素型業務領域，公司積極推動綠色建築和可再生能源等領域的發展，為環境保護和節能減排做出積極貢獻。

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