围绕房地产“起落”做债券

2023年9月3日 am10:00 • 財經與經濟

围绕房地产“起落”做债券

最近一线城市（北上广深）房地产政策逐步放松后，有不少房地产中介和自媒体认为房地产要反弹（当然，相关从业人员有类似看法，比较正常和敬业）。房地产市场的变化无疑是目前影响债券市场走势的核心因素之一。

第一，未来估计还有进一步房地产政策的放松。打个比方，房地产相当于一辆车，以前这个车性能很好，所以速度太快，为了平稳运行，政府收了油门，甚至是踩了刹车。现在房地产这辆车速度太慢了，所以政府应该松刹车，因此很多过去限制房地产的政策都应该逐步取消。甚至，为了让房地产的速度从过慢的状态快起来，政府还可以踩油门，例如首付比例下调，贷款利率下调，甚至是购房补贴都是类似踩油门。

但效果如何？很多非一线城市的房地产政策已经充分放松了。但从效果看，似乎房地产这辆车已经坏了，刹车松了，油门也踩了，但车还是在降速。

第二，问题就在于一线城市房地产政策放松后，会不会回暖？其实这个问题并不重要，因为：

（1）一线城市的新房销售占全国的比例不超过5%，即使一线城市回暖，对全国房地产成交数据的影响不大。而二手房成交对经济的影响更小。

（2）一线城市回暖，会不会对全国产生促进作用？难。虽然过去确实一线城市是全国房地产的风向标，那是因为全国的房地产市场都有发展的空间。现在宏观环境发生了巨大的变化，非一线房地产的压力是客观存在的。如果一线城市取消限购，甚至会在需求回暖的同时，对周边的城市形成虹吸效应（毕竟类似苏州可能要卖2-3套房，才能在上海买一套房）。

当然，不管是一线城市还是非一线城市，房地产的中期趋势，取决于人口，房价收入比和居民家庭的杠杆的空间。我相信从这个角度看，大家对房地产的趋势应该已经形成了强烈的共识。

可能会有人说，即使没有投资需求，也还是有改善需求。只要人还有欲望，每个人都会有房子的改善需求，问题是改善需求需要更好的收入支撑，改善型需求并非是一直存在和能实现的。此外，改善型需求意味着买一套的同时要卖掉一套，并未产生额外更多的房子的需求。

第三，但放松政策如果持续释放，一线城市出现短期内的房地产回暖，也不是不可能。例如2023年一季度，伴随着信贷扩张，疫情需求的回补以及市场对经济的乐观预期，确实出现了一个季度的新房和二手房回暖。但并没有持续多久。因此，不排除这次政策集中放松后，一线城市房地产再度出现阶段性回暖的局面。只是这样的回暖持续的时间有多久，存疑。

围绕房地产“起落”做债券插图1

综合上述的分析，房地产的“起落”对债券市场的影响就较为清晰了：

（1）房地产放松政策持续出台到一定阶段后，市场还是会产生对房地产的乐观预期，因此这种乐观预期会导致债券市场利率出现小幅的反弹。例如上周的债券市场。

（2）如果一线城市房地产这辆车还不是那么坏，可能放松政策持续累积后，会看到一线城市房地产成交的短期回暖，而债券市场看到实际房地产数据有所改善，债券利率会进一步上行。

（3）经历了短期的回暖后，一线城市房地产这辆车可能重新降速，债券市场利率再度回落。经历了房地产政策的充分放松后，这个时候债券利率的回落，基础会更为扎实。这也是我们之前一直强调的，房地产政策应出尽出，是债券利率创新低的前提条件之一。

如果围绕房地产的市场的“起落”做债券，债券策略的应对则是：

在第（2）个阶段，可以慢慢的买入债券，而在第（3）个阶段，债券利率可能创新低。也可能没有第（2）个阶段，那么债券利率（1）阶段的小幅反弹后，随后也会回落，并创新低。

当然，这些都只是预判，房地产的数据每天都有，跟踪就好。

最近我和很多一线城市的朋友交流房地产的趋势，他们纷纷表示，如果一线城市放松，他们一定会把握机会调整房子在资产中的比例，如果还有机会的话。

注：本文来自华创证券于2023年9月3日发布的证券报告《围绕房地产“起落”做债券—华创证券投顾部策略思考-2023-9-3》，证券分析师：朱德健 SAC：S0360622080006

文章来源：格隆汇

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