中國金茂(00817.HK)消費基礎設施公募REITs獲批，打開價值成長新窗口

2023年12月7日 am9:08 • 財經與經濟

11月26日，國內首批消費基礎設施公募REITs正式獲批，華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT拔得頭籌。

如今隨著公募REITs邁入常態化發行階段，尤其是消費基礎設施公募REITs獲得政策支持迎來首發疊加後續擴募預期，不論是為REITs行業還是整個房地產行業都帶來歷史性機遇。

在此背景下，以中國金茂為代表的在商業地產領域有著豐富優質資產，擁有出色運營能力的不動產運營服務商也有望開啟新的成長週期。

1· 從長沙金茂覽秀城脫穎而出看中國金茂商業資產底色

作為第一批正式進入公開發布階段的消費基礎設施公募REITs之一，華夏金茂購物中心REIT的資產方為中國金茂，底層資產為長沙金茂覽秀城。

此次長沙金茂覽秀城能夠脫穎而出中，也正是中國金茂商業資產優良底色的一個縮影。

首先，其獨特的地理位置使得其成為了周邊居民及消費者的首選購物中心。長沙覽秀城位於中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，商圈的發展為長沙金茂覽秀城提供了強大的後盾。相關數據顯示，2022年，湘江新區以全省千分之五的土地創造了8%的GDP，全年GDP位居國家級新區第六位。可見，長沙金茂覽秀城所在地區的巨大經濟潛力。

其次，長沙金茂覽秀城擁有豐富的業態和服務，使其能夠更好地適應不同消費者的需求，提高了其在市場中的競爭力。覽秀城不僅僅是一個購物中心，更是一個集購物、娛樂、餐飲為一體的綜合性商業綜合體，經過7年的發展，如今業已成為華中地區首屈一指的體驗型、娛樂型、社交型的商業生活方式聚集地。

再次，長沙金茂覽秀城通過持續創新和不斷提升服務水準，贏得了消費者的認可。長期以來，覽秀城一直致力於提供舒適、便利、時尚的購物環境。這使得其在激烈的商業競爭中脫穎而出，成功吸引並保持了大量的消費者。

作為整個中國金茂旗下的首個覽秀城作品，長沙覽秀城可以說如今已是其覽秀城體系內運營最為成熟的優質購物中心。根據其招募說明書，長沙金茂覽秀城年度客流逾1000餘萬人次。2020-2022年度坪效和運營收入復合增長率分別達到20.5%和31.3%，處於高速增長階段。此外，自2016年底開業至今，其持續保持著接近滿租的高速發展態勢。根據評估機構的市場調查，截至2023年9月末，長沙金茂覽秀城出租率高達98.9%。

中國金茂是央企中國中化旗下八大主業之一，此次長沙金茂覽秀城的脫穎而出也正是得益於長期以來中國金茂對商業板塊有著相當明晰的定位和持續的深耕。

多年來，中國金茂致力於打造差異化經營模式，堅持高端定位和精品路線，核心品牌”覽秀城”以體驗與創新業態為核心，聚焦品質中產家庭。而除了”覽秀城”，金茂商業板塊還打造了包括”金茂匯”、”金茂J·LIFE”在內的多個品牌，並相繼在上海、南京、長沙等多個核心城市佈局，展現良好的市場影響力。

根據此前2023年中報，中國金茂商業板塊的收入同比增長68%，超過疫情前水準，創下同期新高。此外，上半年，中國金茂零售商業板塊的銷售額和客流量分別增長125%、110%，展現疫情後強勁的修復活力，同時也凸顯了公司在商業資產運營上的實力。

依照中國金茂的規劃，當前公司也正將持有運營板塊由跟隨發展向主動精品持有方向轉變，同時，通過靈活運用資本市場工具，盤活優質商業資產。此次，華夏金茂購物中心REITs平臺的推出也正是順應其發展戰略的重要舉措，這也將為公司未來的戰略發展奠定堅實基礎。

2· REITs發行只是起點，中國金茂跑通“投融管退”迎商業價值釋放新階段

隨著今年3月份，國家政策推動公募REITs試點資產拓展至消費基礎設施，到如今相關REITs正式落地，對於地產行業而言可謂是一項重磅利多，尤其是對於擁有優質商業運營專案的房企，這意味著，其將進一步擴展融資渠道，盤活存量資產，打開發展新的格局。

就中國金茂而言，藉助REITs公司打通旗下重資產投融管退的閉環，不僅能夠盤活存量，同時也將進一步驅動增量增長，有助於提升自身的運營水準，提升地產開發與商業的有機協同，實現高質量發展。

截至目前，金茂在營和在建的有500萬方持有物業，這也意味著，未來藉助REITs擴募等形式疏通盤活這些存量不動產資產，補充公司現金流，將有望進一步優化公司債務融資模式，打造可持續的經營能力，實現商業模式的重塑。

眼下，整個地產行業步入轉型升級新階段，從增量開發時代轉入存量運營大勢所趨，在此背景下，中國金茂搶抓國內消費基礎設施REITs發展的新機遇，推動業務轉型，有望塑造新的業務增長極，並為整個REITs市場以及整個房地產市場的良性循環發展帶來積極的示範效應。

長遠來看，國內消費基礎設施REITs市場前景可觀，截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。參考已開發國家經驗，在美國、新加坡等國際成熟REITs市場中商業類REITs分別佔已上市REITs產品總數約為21%和20%。而國內消費基礎設施REITs尚處起步階段，這也意味著還將有巨大的發展空間。作為獲批首批消費REITs的資產方，中國金茂憑藉出色的運營能力和早期佈局優勢，有望在歷史性機遇中邁向發展新的高度。

3· 結語

此次中國金茂成功獲批發行消費基礎設施公募REITs，標誌著公司在商業運營板塊實現新的跨越，將迎來一片新的價值成長空間。一方面，憑藉其明晰的商業定位、穩健的財務狀況，運作成熟的商業資產以及豐富的市場拓展和運營積累，其未來有望在REITs市場中釋放更多的商業價值，持續增厚公司整體利潤。另一方面，通過以商業不動產為底層資產發行REITs，中國金茂進一步打通“投融管退”閉環，將推動自身邁向新的發展模式，進一步激活自身成長潛力，降低傳統房地產開發企業所面臨的經營風險，實現估值的重塑。基於此，相信市場也將會對公司的估值予以重新審視，後續隨著行業信心升溫，市場環境轉暖，公司也將具備價值重估的新機遇。

聯系郵箱：0xniumao@gmail.com

中國金茂(00817.HK)消費基礎設施公募REITs獲批，打開價值成長新窗口

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