康橋悅生活(2205.HK)：全國核心區域深耕持續釋放潛能非住業態快速增長助力價值重塑

巴菲特曾有這樣一句投資語錄，讓人醍醐灌頂。

“如果我們有堅定的長期投資預期，短期價格波動對我們來說毫無意義，除非它們給我們以更低的價格增持股份的機會。如果發生核戰爭，請忽略這一事件。”

對於大部分人而言，在投資過程中其實很難做到“長期擁有”。就拿近幾年的房地產及物業板塊來看，真正能夠穿越週期的可謂寥寥，多數房企、物企在資本市場表現慘淡，因此投資者不僅要扛得住行業“貝塔”的壓力，更要有甄選“阿爾法”的能力，這已實為不易。

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(來源：富途行情)

不可否認，從房地產行業來看，經歷了行業的波折期和動盪期，哪怕頭部房企也未能倖免於暴雷。因此那些現如今仍然能夠留在牌桌的，尤其是看似在規模、市值方面並不算起眼的房企、物企實際上也一定有其核心競爭力。

筆者留意到近日發佈財報的康橋悅生活(2205.HK)，儘管過去幾年在整個行業不景氣的大環境下，公司在經營層面的表現頗為可圈可點。

從財報數據來看，2023年，康橋悅生活實現收入約9.34億元人民幣，較去年同期增長17.8%；年度淨利潤約為0.53億元；歸母淨利潤約為0.39億元。值得一提的是，在行業整體不景氣的大背景下，康橋悅生活仍然堅持分紅，積極回饋股東。公司上市三年以來已經連續三年現金分紅。2023財年公司擬派末期股息達每股0.053元，股利支付率超過100%，股息率達到11%。這一定程度也反映了公司受行業環境影響在資本市場持續受到壓制情況下，高度注重股東回報，穩定市場信心。高股息水準下也增加了投資者的安全邊際。

業績如此穩打穩扎，那麼這位穿越週期型選手，究竟做對了什麼？

1·穩健財報背後，幾個不容忽視的財報看點

透過康橋悅生活這份最新的成績單，實際上可以看到幾大核心亮點。

其一，基本盤依舊夯實穩固，盈利能力保持高度穩定。

從過去幾年情況來看，物企收入、利潤下滑成為市場的常態。而就在此之前，多家物企的業績預告中無不出現盈利大幅下滑乃至虧損的情況。不難看出，整個行業實際上仍然未走出關聯地產影響的陣痛期。

反觀之，康橋悅生活則展現出了逆勢穩固的表現。從毛利率方面來看，2023年公司整體毛利率約為23.6%，繼續處在穩定狀態。

隨著行業風險的出清，受關聯方地產影響的下降、公司經營邁向更高質量的發展，毛利率的優良表現，凸顯了公司經營質量的不斷夯實。

其二，康橋悅生活深耕優勢在業績數據中持續得到體現，推動其在專案管理和運營效率方面表現出色。

在優質發展過程中，康橋悅生活基於“深耕”佈局理念，不斷推動專案管理密度的提升，促進各項目間的協同、共享，有助於優化資源配置，提升運營效率，進而降低了整體成本。

與此同時，長期的“區域深耕、城市深耕、業態深耕、專案深耕及客戶深耕”也讓公司在當地市場獲得了優良的口碑和較高的品牌知名度，幫助公司更好的拓展業務。而這也充分體現在公司的外拓能力上，如其在長三角區域的持續深耕，成績令人矚目。

第三大亮點是康橋悅生活第三方專案佔比不斷提升，市場化能力和獨立性在行業獨樹一幟。

除了深耕的助力，實際上康橋悅生活在服務品質和客戶滿意度上的優異表現也是支撐公司外拓的核心所在。財報數據顯示，截止2023年底，康橋悅生活第三方面積佔比持續增長，合約面積中第三方開發商佔比81.3%，約為5460萬平方米；在管面積中第三方開發商佔比79.9%，約為3280萬平方米。

最後，不容忽視的一點是，康橋悅生活在非住宅業態的持續突破，構建了更強勁的綜合實力和差異化競爭優勢。

相較於只在住宅服務領域佈局的物企，康橋悅生活構建了多種業態佈局。公司形成了主打住宅服務的“悅生活”，主打寫字樓、商業和產業園服務的“悅商管”和主打城市服務的“悅城服”三大產品品類。財報數據顯示，截至2023年底，康橋悅生活非住宅類物業的在管建築面積約達660萬平方米，同比增長59.8%。不難看到非住宅業態上公司展現的高增長姿態。

相較於住宅服務，非住宅業態往往擁有更高的利潤率和更加穩定的現金流，同時業務競爭壁壘也更為深厚。非住宅業態的持續突破可以說為康橋悅生活開拓了更廣闊的市場空間和發展機遇。

綜合來看，上述幾大亮點可以說是構築了公司核心競爭力之錨，其不僅彰顯了康橋悅生活在獨立性、拓展能力、服務品質、運營效率等方面的不俗實力，也體現了公司不懼市場週期，保持持續發展的韌性和創新能力。這些核心競爭力之錨也推動公司在行業中不斷突破，為其長遠穩健發展注入了持久動力。

2·市場加碼物企的幾大支撐邏輯，康橋悅生活機會幾何？

站在當下，不論是從行業還是公司本身，可以看到康橋悅生活相對清晰的價值修復及增長邏輯。

從行業層面而言。

首先，行業政策預期步入平靜軌道，給了市場對後續行業發展穩健判斷的支撐，行業確定性提升下，低估值優勢和資產荒背景將推動資金對物管賽道佈局。

眼下，市場上AI熱炒、美股高出不勝寒、位元幣、黃金破歷史高位。試想，接下來的資金將會去到何處？或者可以說，在潛力資產匱乏環境中，久居底部多時的物業行業，估值回歸之路其實已經具備了某種確定性。

其次，從資金配置層面來看，過去幾年受困於行業因素，基金對房企、物企的持倉比例偏低，這也為行業企穩環境下，增量資金的進場帶來了良好預期。隨著政策步入平穩期，配置窗口期已經打開。

最後聚焦到公司層面。康橋悅生活的如下幾大亮點構成市場表現的催化和支撐。

其一，持續驗證的穩健經營實力

不論行業如何變化，公司保持了穩健的增長，同時面對市場挑戰時康橋悅生活展現了靈活應對的姿態，保持了業務的高質量發展。這種良好的經營實力為投資者提供了信心，有助於推動市場資金的加碼。

其二，市場出清後的增量機會。

隨著市場的出清和整合，仍然留在牌桌上的康橋悅生活憑藉良好的競爭力將有機會獲得更多的市場份額和增長機會。這些增量機會不僅使公司能夠在競爭激烈的市場環境中脫穎而出，實現更快的業務擴張和收入增長，同時，公司亦能夠利用這些增量機會，進一步鞏固其市場地位，實現長期的可持續發展。

其三，經營結構變化後的估值重塑。

隨著公司外拓佔比以及非住業態的不斷提升為公司帶來了估值的重塑機會。

通過調整和優化經營結構，康橋悅生活實現了業務的多元化和協同發展，同時在盈利層面、抗風險能力以及長期競爭力上也將有了質的提升。這種變化將使市場對公司的價值予以重新認知和評估，這也將為公司帶來新的市場預期差，助力資本市場取得優異表現。

3·結語

中信證券曾在一份研報中表示，歷史證明，物管行業盈利能力並無系統性下降壓力。這一判斷的核心邏輯在於物管賽道的跨週期經營能力。如果說，過去地產開發關聯等因素影響，仍然對物企的獨立性形成質疑，一定程度壓制市場給出更高的估值。如今，隨著行業的洗牌，關聯因素的消減，這一擔憂在獨立性更強的物企中已經轉弱，這有助於支撐市場給與這些物企新的估值。

更重要的是，物企“收租”屬性下，存在多重經營優化路徑和擴張潛力，其一，藉助數位化轉型，推動人力成本的優化，運營效率的提升。其二，透過增值服務以及科技探索帶來的新模式、新業態、新商機，物企將有機會進一步打開成長的天花板。

從康橋悅生活交出的財報來看，公司用優異的增長數據，向市場展現了其強勁的逆勢增長能力和規模擴張動力，未來成長空間顯著。眼下在行業估值築底回升之際，相信公司在經營層面展現的“阿爾法”也將在資本市場上同步演繹。

聯系郵箱：0xniumao@gmail.com

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