降了！20年來首次

隨著銀行年報季落幕，一些大家關心又擔心的數據，也浮出水面。

（雖然沒上熱搜）

據六大行披露，截至2023年末，個人住房貸款餘額38.17萬億元，同比下降1.6%，是最近20年首次下降。

同時，六大行按揭貸款餘額合計約26.44萬億元，比上一年少了近5100億元！

雖然是意料之中的事，但還是不免感慨。

可能有人覺得，5100億相比26.44萬億，下跌不超過2%，值得大驚小怪嗎？

首先，即便對國家這個龐大機器而言，5100億也是個巨大數位，要知道2023年的國防支出才1.58萬億元呢。

而且這還只是六大行的按揭貸款餘額，沒算其他銀行。

更關鍵的是，它是房地產市場二十年來第一次由正轉負的信號。

就像我們評判一隻股票的基本面。如果這家企業扭虧為盈，股價往往會大漲，因為投資者預期它未來能賺更多錢。

反之亦然，若這家企業連續多年盈利突然虧損，股價肯定會暴跌，因為投資者開始擔心好它的未來。

事實往往就是這麼直接。

01

從保守到激進

中國人貸款買房這回事，其實只有20年曆史。

直到1998年，國家才停止福利分房，實施住房商品化，老百姓才需要自己花錢去買房。

錢不夠怎麼辦？那個時候，大多數人對找銀行貸款分期是非常抗拒的，我幹嘛要平白無故給你賺利息呢？

也完全沒有必要。

因為房子商品化最初的那幾年，房價總體是在降的。

至少在我幼年的模糊記憶中，2000年出頭的時候，表姑找我家借了五千塊錢，在XX中學後門的小區裡買一套兩室一廳，總共才花了不到五萬元。

畢竟當時的房子又不貴，即便自己的積蓄不夠，找親朋好友東拼西湊一下，全款買套房不算難。

但到2003年，事情又發生了變化，我們突然從保障性住房為主的新加坡模式，切換到市場化為主的香港模式。

從這個時候開始，中國人才真正進入貸款買房的時代。

僅僅2004年，全國個人房貸餘額就已經高達1.6萬億元，隨後幾乎每年都保持兩位數高速增長。

中國人是非常機靈的。在極短的時間裡對貸款買房從抗拒到積極參與，無非兩大原因。

對剛需者而言，因為2003年以後房價一年比一年高，普通人想全款買房一年比一年難，越來越多人只能被迫去貸款。

對非剛需者而言，則是看到了輕鬆賺錢的門路。大家很快就明白了，貸款買房其實就是利用銀行資金加槓桿，在房價上漲的背景下能夠將收益最大化。

所以，原本在財務上非常保守的中國人，突然變得非常激進，全民都竭盡所能利用30年期限用滿房貸額度，把槓桿加到最大。

當然，這些都是現象，造成“房價永遠會漲”現象的原因是什麼？

是一個故事。

在加入WTO後，中國逐漸成為世界工廠，大量出口帶來了巨額外匯。這些錢如果自由在國內流通，很容易造成難以控制的通貨膨脹。

解決方案之一就是把這些錢引入到大基建市場中，其中房地產就是重中之重，因為房地產能帶動上下遊建材、工程、傢俱、家電等多個行業的同步發展。

關鍵是怎麼引。

首先是在供給側。通過嚴格管控城市建設用地出讓權、住宅用地規劃以及容積率等指標，控制土地和房產供給量，這在一二線城市尤為突出。

這種模式帶來了多方面的利潤空間……因為不禮貌，略過。

我們更熟悉的是在需求端。一句話概括就是強刺激，沒有條件創造條件也要上。

房價的漲幅和收入的增幅明顯不匹配，正常來說中等家庭是買不起房的。

即便勉強買得起，他們是否願意把所有積蓄都投入房產也要打問號，於是你必須要解釋買房的必要性和可行性。

必要性好解決，一是開發商和各種仲介通過渲染稀缺，形成“房價還要漲、一直漲，現在不買永遠買不起”的預期；二是把房子和尊嚴、婚姻、戶口、就業、入學、高考等掛鉤，成為劃分階層和評價人生價值的標準，從而使人們願意節衣縮食背債去買房。

至於可行性，就要傳統（家族本位）和現代（金融工具）相結合，你現在買不起不要緊，不還有爸爸媽媽岳父岳母嘛，還有你和媳婦的後半輩子，這麼多人這麼長時間，總會擠出錢來的。

你說房價3萬/米，你工資才萬把塊，不要緊，先掏空六個錢包拿出100萬頭期款，再找銀行貸200萬、30年還清，本息合計600萬就成了。

你說這會預支未來收入、透支未來消費，也不要緊，未來你的收入會跟著漲啊，更何況房子本身也在漲，銀行都敢借你怕什麼……

這就是輿論的力量。

這個故事實際是把未來多年潛在的買房需求提前到現在集中變現，是一種向未來的借貸或透支行為，但故事翻來覆去的講，以至於絕大多數人都信以為真，進一步強化了這一迴圈。

回過頭看，房地產市場大概就走過了這樣一個過程，即供給端從總量供不應求到相對過剩，需求端靠舉全家之力加槓桿強撐房價，形成一種扭曲而脆弱的均衡。

但這個故事必須回答：越晚接盤的人越吃虧，後來者的錢從哪來呢。

2016年前後，全國房地產去庫存、棚改貨幣化是這個故事達到紅線的標誌，接下來就進入下行曲線了。

只不過這個故事太動聽，形成的慣性是如此之大，2016年後房價反而漲得更猛，拐點直到2021年才出現。

02

底在哪兒？

做一個粗淺的假設。

房屋的供給量從1億套增加到3億套，那麼正常情況下房價應從每平方米3萬逐漸降到1萬以下，才會匹配第3億個購房者能夠接受的價格，達到新的均衡。

市場經濟下幾乎所有商品都會經歷這樣的普及過程，產量增加→價格下降，從只能由少數人享有的奢侈品變成走進千家萬戶的必需品，汽車、家電、數碼產品莫不如此。

唯獨商品房是個特例。

進一步假設。房屋供給量再從3億套增加到6億套，正常情況下房價應逐漸降到5千以下，也就是匹配第6億個購房者能夠接受的價格。

但由於土地價格被調控，成本難以大幅降低；需求端社會普通階層收入過低，無論怎麼刺激都不會形成有效需求。

兩者疊加，造成房地產市場高庫存、低成交，土地、資金、建材、勞動力固化於存貨並低效配置。

更加之，由於開發商的資金主要來源於借貸，賣不出去的結果就是爛尾、爆雷；主動降價以價換量也很難，因為房價扭曲太過厲害、偏離購房者出價太遠，降價少了無濟於事，降多了收不回成本，所以乾脆擺爛。

很多人說未來房地產市場會回歸常態，每年還有龐大的改善型需求。

但是房價已遠遠偏離最多需求的中下層的收入水準，能“改”的早“改”完了，沒“改”的沒有能力“改”，所以改善型群體數量根本沒那麼大。

市場要回歸合理區間，要麼房子大幅降價，要麼中下層收入大幅增長，至少收入增速要高於房價。

短期內，這兩種可能性都很難達到。

這就是當下房地產市場的現狀，長期過高房價和增長太慢的中下層收入無法形成均衡，從而處於一種深度的結構性過剩，必然需要經歷一個長週期的深度調整。

底在哪呢？

這個時間誰也不好說，但可以參考真實市場需求的一個數據：租金收益率。

實話實說，租房市場，反映的才是真實的剛性需求。

租金，反映的才是一個房子的居住價值。它雖然會漲，但至少是根據一個城市的收入水準來的。

目前我國一線城市的租金回報率只有1.5%，遠低於世界4.5%平均水準。

而在2008年之前，這個值還在3%-5%之間的，隨後逐年降低。

這再一次說明，近十幾年的房價漲幅與市場的真實需求，並不匹配。

想要回歸到合理水準，要麼租金（分子）上升，要麼房價（分母）下降。

很明顯，分子並不具備大幅上升的可能性。

目前返鄉潮盛行，一線城市人口本就處於流失的狀態。這個時候要是房租漲得太快，等於直接把年輕人進入大城市的第一道門檻卡死。

這完全就是得不償失。

這兩年開始發力搞統租房，肯定不會讓這種事情發生。

那就只能讓分母下降，但這個降幅可能是會挺大的。

因為收益率從1.5%回歸到3%，就意味著分母數值得腰斬，哪怕是回歸到2%，幅度都至少得3成以上，帶來的後果會怎樣，大家可以想一下。

這幾年這麼多利多政策出臺，目的就是讓這個過程慢一些。

而我們普通人最好的應對方法，就是在租金收益率回歸合理之前，千萬別折騰。

03

尾聲

時代真的不一樣了。

過去十幾年，很多人不買房子是因為買不起；而在未來幾年，即便房子降到你買得起了，很多人也不會買。

至少可能不會貸款去炒。

個人認為值得貸款幹的事，有且只有一種：擴大生產力。

俗一點，就是讓賺錢的效率更高。

比如，我用鋤頭只能耕一畝地，貸款買輛拖拉機就能耕十畝地。

這錢花得值嗎？太值了。用不了多久我就能把拖拉機的錢賺回來。

2003年之前，房子沒有這種屬性，所以房價炒不起來；往後幾年，也大概率是這種情況。

老百姓對未來肯定是要充滿信心的。但是不代表現在就去消費未來的信心，畢竟手裡的仨瓜倆棗，經不起風雨。

這年頭，只要你穩住，就勝過很多人了。

淹死的都是會水的，這幾年，身邊那些前輩，比我資深十幾二十年的股海高手，很多現在比我都慘呢。

小時候總以為自己能拯救世界，長大了才發現，能安穩過日子已經是很大的本事了。（全文完）