世茂服务（873.HK）：确定性增长依旧，独立性优势明显

2023年9月8日 am7:57 • 财经与经济

随着近期一揽子支持房地产发展的政策落地，市场对房地产板块的信心也开始有所升温。不过市场仍然不乏疑虑，担心政策的兑现预期。笔者认为相较于地产开发板块，同处于地产产业链的物业板块更具有增长的确定性和安全性，随着行业带来的贝塔出现，优秀的物业公司不仅能够享受与行业同频增长，同时更能够收获更多的阿尔法。

站在当下，在市场信心修复的拐点下，什么样的物企更具机会，笔者认为需要留意存在较大市场预期差的企业。

不妨以近期发布财报的世茂服务来展开探讨。

从财报数据来看，上半年，世茂服务实现营业收入40.98亿元，实现毛利润8.63亿元，两者均有所下降；期间利润2.04亿元，同比上升9.7%；公司权益持有人应占利润1.55亿元，同比上升10.9%。

在营收层面，公司收入同比基本持平，拆解业务板块可以发现，主要在于社区增值服务、非业主增值服务等业务板块带来的收入下降，但公司物业管理服务板块的基本盘仍然夯实。

上半年，来自物业管理服务收入约为26.13亿元，占总收入比重约为63.7%，同比增长11.5%；社区增值服务收入达7.09亿元，占整体收入的17.3%，同比下降23.8%；非业主增值服务收入达1.21亿，占整体收入的3.0%，同比下降62.3%；城市服务收入达6.55亿元，占整体收入的16.0%，同比下降2.4%。

接下来不妨就财报来讨论世茂服务存在哪些预期差？

首先在于市场对物企独立性的担忧，尤其是在关联方房企出险这一背景下，这一定程度上对公司估值带来了压力。

不过从财报数据来看，公司独立性特征明显，并展现出强劲的外拓势头。

上半年，世茂服务合约面积增长至3.46亿平方米，其中来自第三方面积占比达77.6%，创下历史新高。从外拓情况来看，上半年世茂服务第三方外拓新增合约面积2635万平方米，新增年饱和收入7.27亿元，同比增长20.6%。第三方项目外拓中标率提升至36%，可见，公司在第三方市场拓展上取得了快速的增长，这背后也凸显了公司在行业的竞争力。

世茂服务（873.HK）：确定性增长依旧，独立性优势明显插图1

（来源：公司财报）

从住宅项目与非住宅项目占比来看，上半年来自住宅项目的合约面积占比较上年同期的58.3%进一步下降至55.9%，非住宅项目合约建筑面积的提升意味着，公司在多元化项目开发上取得了积极的进展，这也进一步夯实了公司抗风险能力。

世茂服务（873.HK）：确定性增长依旧，独立性优势明显插图3

（来源：公司财报）

此外，公司来自非业主增值服务收入占比下降至3.0%，创历史新低。考虑到这一块业务往往与关联方联系紧密，其收入占比的明显下降也进一步表明，公司与地产的关联度持续降低，业务发展更加独立。

值得注意的是，财报同时还显示，世茂服务总收入中来自关联方的收入仅占5.3%，较去年同期下降了3.6个百分点，达到历史最低水平，这进一步显示公司正在更加独立地经营，减少对关联方的依赖。

其次，在于公司公司盈利质量的预期。

近年来房地产行业持续面临的风险发酵，叠加疫情的影响，物管企业也不可避免的受到扰动。如今随着政策面持续支持房地产健康发展，叠加疫情影响因素消退，此时在行业回暖阶段，也更能够看出物企的经营质素如何。

从世茂服务来看，公司展现了公司较高的盈利质量。

一方面，在于成本端的优化，公司管理费用率、销售费用率、财务费用率三项费用率相较于2022年底，大幅下降8个百分点。公司积极推动成本的降低和效率的提高，尤其是在当前复杂的经济环境下，公司成功地控制了成本，这在一定程度上也反映了公司优良的经营和管理能力。

另一方面，则在于收入结构的优化，基本盘持续夯实。从毛利率来看，公司综合毛利率为21.1%，物业管理服务毛利率为20.7%，尽管有一定幅度的波动，但考虑到公司强劲的外拓增长规模，这一定程度上对毛利率带来压力，但也进一步为长远的稳健经营发展带来了支撑。

最后，则在于公司新增长点的预期。

面对地产行业的波动以及物管领域的激烈竞争，物企积极寻找并开发新的业务领域，以保持持续增长的势头，是兑现长期价值增长的关键所在。

这一点在世茂服务上则体现在了公司积极拓展城市服务以及挖掘特色细分服务业态上。

从城市服务来看，公司城市服务业务新拓展近十个千万级大标的，比如合同金额高达1.2亿元的咸阳秦都区环卫一体化项目，以及合同金额达到6947.92万元的甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目等。这些项目的取得标志着公司已经在全国范围内建立了自主拓展的能力。考虑到当前整个城市服务领域仍然还处在早期发展阶段，世茂服务展现出的这种强劲的外拓势头不仅增加了公司的市场份额，也为未来的增长奠定了坚实的基础。

如今随着房地产回归居住本质，人们也愈发重视居住品质，社区环境，驱动物企提供高质量的产品与服务，推动可持续发展。在此背景下，世茂服务以”致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商”的愿景，持续提升专业能力，尤其是在特色细分服务业态方面，公司更是打造了学校、医院等垂直领域行业龙头。这也意味着这些具备较强专业要求的领域能够更好的构筑公司核心竞争力，同时也将为公司带来更稳定的现金流和更大的利润增长空间，持续打开新增长点。

总的来看，透过世茂的中期财报，可以看到公司正持续兑现市场的预期差，这也将有助于推动公司估值的修复。

眼下随着政策面持续加码，助力房地产行业复苏，推动经济稳增长，后续整个物管板块不仅受益于市场对房地产板块信心的提升，同时也将受益行业环境回暖带来的基本面修复，在资本市场步入新的拐点。基于此，世茂服务凭借明确的战略、稳健的财务状况、持续增长的动力、以及长期发展潜力，有望成为市场上备受关注的优质资产。

文章来源：格隆汇

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