招商局商業房託（01503.HK）：資產提升釋放成長動能，韌性增長展現價值潛力

最近黃金價格持續走高引發市場關注。

俗話說，盛世古董、亂世黃金，這背後反映的正是黃金作為避險資產的優質屬性。眼下地緣政治不斷、美股高處不甚寒、美聯儲降息預期及美國銀行業危機再起等一系列因素，正加劇市場的不確定性。

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（來源：英為財情Investing）

實際上不論是黃金還是位元幣等資產如今都已經接近歷史高點，環顧整個市場如何能夠做到兼顧風險與收益，正極大地考驗投資者的智慧。

過去房地產投資是普通投資者最輕鬆也最易懂同時也收穫豐富的投資途徑，而隨著近幾年整個房地產行業陷入持久的陰霾，市場的信仰也已經坍塌。

站在當下來看，REITs作為一種近年來在國內快速發展的證券化產品，正獲得投資者的認可。而投資REITs也是間接投資房地產的一種途徑，且其收益來源主要來自穩定優質的底層資產的經營收益和資產增值，同時收益大部分都用於分紅。因此，這也決定了REITs投資在風險與收益上擁有不錯的平衡，是當下市場不確定性環境下的優質選擇。

近日，頭部央企背景招商蛇口旗下的招商局商業房託基金公佈了最新業績，公告顯示，2023年基金的總收入為4.89億元人民幣，物業收益淨額(NPI)約為3.55億元人民幣。2023年年度合計的每基金單位分派總額為0.0925港元，分派收益率達6.9%。

從這份年度成績單中不難窺視招商局商業房託基金作為優質收息股的高辨識度。在錯綜複雜的外部市場環境下，該如何看待公司的這份成績以及所蘊含的投資機會？

1·優質底層資產保駕護航，運營提升助力業績加速

從過去幾年來看，招商局商業房託交出的成績可以說穩打穩扎。而能夠持續取得穩健的業績背後，筆者認為離不開兩個方面，其一，招商局商業房託所擁有的優質底層資產的支撐；其二則在於其運營能力的提升加速了資產價值的釋放。

前者來看，目前招商局商業房託所擁有的底層資產均為佈局在核心城市核心地帶的優質物業。包括毗鄰海上世界商業地區與太子灣的甲級寫字樓新時代廣場；位於被南山政府指定為高科技公司及初創公司的商業中心蛇口網谷的數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期三棟寫字樓綜合體；還有位於蛇口街道的綜合商業樓宇花園城；以及位於北京市朝陽區的甲級寫字樓招商局航華科貿中心。

可以看到，招商局商業房託擁有的物業組合包括位於主要商業區的寫字樓及購物中心，這些資產的地理位置優越，便利的交通對租戶具有較高吸引力，因此也能夠持續帶給公司穩定的收益。基金的底層資產不僅保值穩健，而且在市場波動中展現出相對的抗壓能力。

再關注到後者，招商局商業房託通過不斷提升運營能力，將這些底層資產的潛在價值最大化。

一方面，積極的租戶管理策略確保了高租金回報，同時降低了空置率。公司積極地對租戶所處行業進行合理的配置，同時保持對高增長行業的關注並積極引進，不僅能夠降低特定行業波動對租金收入的影響，同時也讓公司更好地捕捉到新興行業的高增長紅利，從而推動整體基金價值的提升。

另一方面，對底層資產進行精細化管理、數位化升級，也使得招商局商業房託能夠更精準地瞭解市場需求，創造更多的商業變現機會，實現更智慧、可持續的運營模式。

可以說在這兩個方面的協同作用下，招商局商業房託不僅能夠保駕護航其底層資產的質量和價值，而且能夠更快速地適應市場變化，持續創造穩健而可觀的業績回報。

2·借力收購跑通價值增長曲線，資產升級改造重塑增量邏輯

站在當前的視角來審視招商局商業房託公司的核心底層資產，可以看到這些資產仍然具有相當的潛力。

以公司此前收購的北京航華科貿中心來看，雖然市場亦不乏對這筆收購事項的疑慮，但從目前來看，這次收購表現出了不可小覷的潛力。

關注北京航華科貿中心的租金收入狀況，可以看到這項交易在增值方面表現出色。更為重要的是，自收購以來，北京航華科貿中心的運營狀況也有了顯著改善，出租率明顯提升。這不僅證明瞭公司對於潛在價值的挖掘能力，也反映了其在資產管理和經營方面的雄厚綜合實力。

儘管從目前來看，市場認為招商局商業房託對北京航華科貿中心的收購投入與產出暫時仍然未能達到預期，不過考慮到專案絕佳的位置，以及招商局商業房託的出色運營能力，該專案長期潛力依舊樂觀。

長期戰略視角下，對於招商局商業房託而言，通過北京航華科貿中心的收購，可以說進一步打通了其整體的價值增長曲線。公司成功地通過收購這一戰略動作，實現了對資產增值的有效推動。在未來，相信類似於北京航華科貿中心的戰略收購動作也還將持續演繹，為公司的長期經營發展鋪設出一條清晰的成長路徑。

實際上在去年中報中，公司亦提到“找準時機收購新專案增厚收益”，相信這一進展陸續也將兌現。

從當前來看，招商局商業房託資產負債率並不高，儘管此前因收購北京航華科貿有息負債有所增加，但整體負債率依舊可控，考慮到公司現金流仍然保持暢通，也將支撐後續的擴張動作。

此外，伴隨美聯儲加息週期步入拐點，利率長期來看有望下降至合理水準，這一趨勢下，也將對REITs資產估值定價帶來積極影響，提高REITs的盈利潛力，進一步夯實公司的安全性，推動業務擴張。

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（來源：wind）

除了收購層面，招商局商業房託也在積極推動相關物業的資產升級和改造，通過不斷改進資產組合，這打開新的增量空間。

最典型的如蛇口花園城，經過一年半時間升級改造，這個已有18年曆史的專案重新出發，潛力釋放在即。2023年底花園城完成升級，迎來了全新的面貌，在正式開業後，首個週末單日客流突破五萬人次，單日銷售額人民幣250萬元，創兩年內新高。其出租率恢復至73.7%，與 2023年中期相比增長幅度為20.5個百分點。目前全場的可出租面積的簽約率為89%。儘管重開後仍然有一個爬坡期，但考慮到當前港人北上消費的熱潮以及該專案便利的交通坐擁雙捷運概念，以及周邊龐大的居民群體，都將有助於進一步提升專案的客流量和商業價值，未來蛇口花園城專案對公司業績的貢獻引人期待。

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