星盛商业(06668.HK)经营质效双升,关联方星河控股构筑多重稳健基石



作为市场上颇为稀缺的纯商业运营标的,得益于消费市场的复苏趋势及良好的商业运营能力,星盛商业(6668.HK)2023年中期业绩交出营收净利双增长的满意答卷。

2023年上半年,星盛商业实现收入2.88亿元(人民币,下同),同比增加11.13%;核心归母净利润1.24亿元,同比增加12.6%,整体呈现稳定增长态势。

期内,星盛商业录得经营性现金流入净额约为人民币1.23亿元,同比增长约203.5%;截至6月底,在手现金13.53亿元,净现比1.3,现金充裕,为后续发展提供有力保障。

强势的基本面表现,展现出星盛商业韧性增长的发展底色,更是其关联方星河控股(下称“星河”)稳健基因的一脉相承。

多航道优势 筑牢稳健经营根基

星河,1988年成立于深圳,经历35年发展,目前已形成了以产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多轮驱动的自循环生态圈,业务范围遍布全国30余座城市,率先完成从城市空间提供商向城市运营商的转型。

近年来,面对持续波动的房地产市场,星河始终保持稳健的财务风格。

2023年7月,经国内权威评级机构中证鹏元评级委员会审慎评定,星河控股集团旗下星河(集团)有限公司主体跟踪信用等级连续三年保持“AAA”,评级展望稳定。在行业评级下调的背景下,2022年AAA级别房企已从86家下滑至37家,今年能达到该评级的更是屈指可数。星河能连续三年获评“AAA”信用等级,足见权威机构对星河财务健康度、抗风险能力的高度认可,也是市场为星河投出的“信任票”。

不仅如此,星河已连续11年进入由工、农、中、建四大国有银行深圳市分行及中地会等机构联合发布的“深圳地产资信10强”榜单,稳健经营的优质形象受到金融市场的高度肯定。

2023年1月,星河成功发行深圳首单民营房企“央地合作增信”供应链ABS,规模3亿人民币,收益率4.8%,再次印证了星河作为优质房企的资信实力。 

进一步分析不难发现,星河能在行业剧变之下凸显韧性,得益于集团坚持“长期主义”的发展理念,以及多航道布局带来的稳健发展前景。

1、优质持有型物业 贡献稳定租金收入

深耕大湾区35年,星河于核心区位积累了众多商场写字楼、酒店等优质持有型物业,包括位于深圳福田中心区的福田星河COCO Park、星河第三空间、星河中心、星河丽思卡尔顿酒店等标杆项目集团在持有型物业方面每年实现超30亿租金收入为后续业务发展提供充足现金保障。

其中,星河旗下标杆项目深圳福田星河COCO Park,是深圳最受欢迎的网红购物中心之一。2023年上半年,在消费复苏及港人“北上消费”热潮的带动下,福田星河COCO Park录得销售额同比增长约27.6%,客流同比增长达43.9%,出租率保持在98.7%的行业领先水平。

在产业运营领域星河产业集团通过“产·城·融·投”创新运营模式,成功打造出产业园区典范——深圳·星河WORLD。凭借8年的良好运营,深圳·星河WORLD园区成功引入了超1400余家企业,创造产值超300亿元,成为深圳罕有荣获四大国家级资质的一流园区。 

目前,星河产业已布局超20个城市,在建及运营面积超180万㎡,主要耕植于粤港澳大湾区和华东地区。今年5月,星河产业获中指院评为“2023年度中国产业新城运营商综合实力TOP4”,行业地位及品牌影响力持续迈进。

长租公寓领域星河旗下拥有星河盟客、星河郡寓及星河菁邸三个品牌,已成功运营超20家门店,管理房间数超5000间,业务覆盖深圳、广州、上海等多座城市。凭借创新长租一体化运营模式,以及持续提升精细化管理水平,星河的租金收入增长得到有力保障,形成了持有型物业的良性循环。

在酒店领域,星河拥有包括深圳星河丽思卡尔顿酒店、深圳星河吉酒店等在内的多间奢华、豪华、度假酒店,运营房间套数超2000间,业务覆盖深圳、广州、惠州等6座城市。酒店是品质精细化的服务赛道,不仅能带来稳定的租金收益,也为星河打下了良好的品牌基础。

2、物业管理、股权投资 “现金奶牛”属性凸显

作为星河旗下物业服务板块星河智善生活连续年荣获中国物业服务百强企业旗下拥有住宅物业、产商服务、配套服务、智慧科技、增值服务五大业务板块,是国内物业管理类型最丰富的企业之一。

截至目前,星河智善生活合约面积超5000万㎡,业务覆盖30余座城市,服务业主超30万,具备较强的持续盈利能力。

此外,星河旗下的私募股权投资机构星河资本,也在为集团构筑资金“蓄水池”。截至目前,星河资本投资了超过200家企业,涵盖新一代信息技术、新能源、高端装备、医疗健康、消费零售等行业,助力了迈瑞医疗、华大基因、宁德时代、澜起科技、百果园等一批明星企业快速成长。 

无论是物业管理还是股权投资,都能持续为星河提供稳定的现金流及利润支撑,助力集团穿越周期。

3、地产板块聚焦核心区域 锚定精品策略

提升经营韧性的同时,星河亦高度重视城市空间拓展和产品品质提升,不断夯实房企高质量发展底盘。

在地产开发领域,星河地产已连续11年获评中国房地产百强企业,且多次进入中国蓝筹地产榜单,业务覆盖珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈。

克而瑞研究中心数据显示,2023年上半年,星河地产继续稳居地产百强榜单上半区,位列第48位,公司旗下多个项目位居属地城市销售榜前列:成都·星河WORLD位居温江板块前茅,河源·星河丹堤销售金额、套数、面积位居全市前列,惠州星河·冠臻誉府网签套数、面积、金额名列全市前茅。

作为稳健型房企的代表,星河始终践行“高标准、严要求”,不断提升各个精品项目的交付水平,筑牢交付力。据统计,2023年上半年,星河已完成的总交付套数超11000套。其中,惠州金裕星河梧桐湾、星河传奇、河源星河丹堤三大项目实现提前交楼;南沙、中山、佛山三城四盘到访总体收楼率达99.4%,华东苏州、常州等项目到访总体收楼率达98%。

目前星河地产的土地储备项目主要集中在大湾区及长三角优质都市圈具有较高的安全边际后续随着近期“认房不认贷”、降低首付比例等一系列政策落地预计核心一二线城市将迎来稳步复苏拥有优质资源的房企将持续释放增长势能

结语

在宏观经济、行业政策以及市场环境的影响下,从“生产”到“服务”的转变已成为房地产行业的必然趋势。对企业而言,为了更好地适应当下市场,如何在盘活存量资产的同时,有效实现抗周期发展,尤其重要。

“星河要做五百年,不做五百强。”这是星河董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景,也是星河对长期主义的价值坚守。结合当前情况来看,星河已逐步完成从城市空间提供商向城市运营商的转型,企业盈利来源也更为多样化和均衡。如何穿越周期、逆势出圈,星河给出的这份范本,值得参考。

文章来源:格隆汇

聯系郵箱:0xniumao@gmail.com