萬科，還值得抄底嗎？

2023年11月13日 am8:34 • 財經與經濟

萬科，還值得抄底嗎？插图1

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過去很多年，萬科作為房地產江湖一哥，優秀、偉大、牛逼的稱讚不絕於耳。 2018年以前，股價持續上漲了數十倍，也給股東們帶來了足够的驚喜回報。

短短幾年之後，萬科資本表現一落千丈，尤其是今年遭遇股債雙殺，持股體驗極差。且讓市場投資者和普通購房者開始打起退堂鼓，懷疑起萬科是否能够挺過去。

當前，萬科A股股價較歷史高峰回撤60%，H股更是大幅回撤超73%。今年1月份以來，H股跌幅高達50%。境外美元債更是兇狠。一百債券的面值，不少跌到了四十多、甚至三十多的，收益率飆升到50%以上。要知道，在恒大、碧桂園債務違約之前就曾出現過境外債被瘋狂拋售的場景。

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萬科作為行業少有以財務穩健、前瞻性强、管理層優秀著稱的龍頭房企，是地產市場的信心標杆。一旦標杆有事，那麼無疑會對房地產市場打擊很大。
但在我看來，這是地產頻發鬼故事下的自我恐嚇罷了。

01

2022年，樓市寒冬。在當年年初的業績會上，鬱亮喊出了這樣的口號：破釜沉舟、背水一戰，就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。

從事後看，這一年確實是諸多房企的生死之年。

全年開發投資下滑10%，為年度最大跌幅。上一次開發投資承壓，還是去庫存的2015年，當年開發投資仍然增長1%。全年土地出讓下滑53.4%，新開工下滑39.4%，也都是年度最大跌幅。

去年全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。 TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現資金流緊張，甚至公開市場違約。

截止到當年年底，恒大、融創、世貿、華夏幸福、富力、陽光城、正榮、藍光、佳兆業、奧園等一大批龍頭房企加入暴雷行列。

熬過了2022年，2023年的市場依舊冰冷。在去年低基數背景下，前9月開發投資再度下跌9.1%，銷售面積再度下滑7.5%，新開工面積更是大幅下滑23.4%。

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覆巢之下無完卵，萬科同樣遭遇衝擊，業績持續疲態。

2021年，萬科歸母淨利潤225億元，一把回到2016年的水准，同比驟降逾45%。這是繼1995年、2008年後出現上市31年以來第三次下滑。 2022年，歸母利潤也僅為226億元，小幅微增0.4%。

2023年前三季度，營收2903億元，同比下滑14%。這是非常罕見的。要知道，萬科從2003年上市至今，還未出現過年度營收負增長情况。歸母淨利潤為136.2億元，同比大幅下滑22.8%。這亦是比較罕見的，因為去年基數已經很低了。

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截止三季度末，萬科賬上現金1036.8億元。而過去6年（2017-2022）該會計項目分別為1741億元、1884億元、1661.95億元、1952.3億元、1493億元、1372億元。

再看經營活動現金流淨額，2015-2020年分別為160億元、396億元、823億元、336億元、457億元、532億元。而2021-2022年及2023Q3，分別為41億元、27.5億、2.35億元。

此外，萬科最新流動比率、速動比率、現金比率分別為1.37、0.5、0.11，而2020年分別為1.17、0.41、0.15。

可見，萬科現金流以及償債能力在行業大幅下滑的背景下，確實受到了不小衝擊。不過，主要的一些名額均在相對正常的範疇之內。

在行業寒冬以及自身業績下滑狀態下，萬科股價下跌有其必然性。並且，整個A股大盤，尤其是滬深300，也持續跌了快3年，勢必也會影響到萬科的市場表現。

在10月中旬之前，萬科境外債價格雖然已經跌了不少，但還在相對可控的範圍內。 10月17日，全球著名評級機構惠譽，下調萬科長期外幣發行人違約評級，由“BBB+”降“BBB”。這引發了萬科境外債的恐慌性拋售。

11月2日，國安部發文直指，一些居心叵測者妄圖興風作浪、趁亂牟利，不僅有‘看空者’‘做空者’，還有‘唱空者’‘掏空者’，企圖動搖國際社會對華投資信心，妄圖引發我國內金融動盪。

若一批不懷好意的外資集中搞倒萬科，確實可以動搖行業之信心，引發行業巨大破壞力。但究竟有沒有這樣的惡意看空做空力量，我們也無法證實。

02

在萬科風雨飄渺之際，深圳國資委勇敢地站出來了。

在昨日會議上，深圳國資委強調：萬科具備足够的安全性，沒有財務風險，管理風險，是深圳國資體系重要成員。
如遇極端情况，我們有充分信心，足够的資金資源和工具，通過一切可能幫助萬科積極應對。

萬科背後是深鐵，深鐵背後是國資委。深鐵支持萬科的工具包括：協助萬科獲取政策和資金支持，且承接萬科在深項目，盤活資金，交易金額超百億元；積極並擇機購買萬科債券等等。

此外，萬科也表態，針對2024年104億美元債，有如下準備：境外自有資金10億美元左右；境內外項目分紅、股權退出獲得資金；銀行端市場再融資，中長期貸款額度已經獲取。

除了市場化手段緩解萬科現時面臨的困境外，最有分量的還是深圳國資委的表態——不惜一切代價保萬科。

保得住嗎？

截止去年末，深圳市屬國資資產規模逾5萬億元，同比還增長8.3%。全年營收1.1萬億元，同比增長25.7%。且直接監管企業共計30家，全系統上市公司達35家，其中100%控股16家。

30家直管企業大致分兩類。一類是以管道燃氣、公共交通服務、高速公路、汙水處理等為代表的基礎設施、公用事業領域的國資企業。另一類是深投控為首的，以科技金融、科技園區、科技產業為主業的投資公司。

深圳國資擁有如此眾多的現金奶牛公司，拯救一個萬科其實不是事兒。其實，作為投資界公認的“掃地僧”，已經出手過多次了。

2015年寶萬之爭之時，深圳捷運集團動用663.7億元力挺萬科，成為其萬科第一大股東，保住萬科系品牌。 2020年底，深圳國資委旗下公司斥資2609億元買下榮耀，紓困華為。 2021年，深國際、鯤鵬資本以148億元收購零售巨頭蘇寧易購23%的股份。

這次深圳國資委力挺萬科，做出强硬表態，可以一婉狂瀾，打爆債券市場空頭。

今日，“20萬科08”大漲18.9%，“20萬科04”漲超10%，“21萬科02”漲近8%，“20萬科06”漲超5%，“21萬科03”漲超3%。萬科美元債價格也繼續回升。

總之，萬科本身財務表現不差，且有深圳國資委的兜底，挺過本輪地產週期將會是絕大概率事件。

03

最近這兩年多時間內，地產需求出現了明顯下滑，但供給側的出清更為劇烈。
本輪出清週期中，沒有暴雷扛過去的優質房企，後續市場份額必然會大幅提升，也會誕生資產重估的重大機會。

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本輪地產供給側出清力度遠比2016年之前的煤炭行業。而後者出清之後，此前被嫌弃為夕陽行業的煤炭卻實實在在地走出了長達幾年的牛市行情。未來，房地產領域理應也會有。

現實活生生的案例，在A股就有。濱江集團最新股價較2021年8月大漲130%，且在去年9月創下歷史新高。翻開財務報表看，2020-2022及2023Q3，歸母淨利潤同比增速分別為42.69%、30%、23.58%、20.24%。

在房地產行業大幅下滑的背景下，濱江集團為何能够逆勢大漲？它主營的地產業務深耕杭州本土，吃足了杭州的地產紅利。

可見，只要業績保持穩健增長，房企股價一樣可以表現良好。未來等本輪週期出清後，大片市場將被活下來的龍頭房企瓜分，業績重回增長，且銷售規模再重繪高都是可期的。

現在，這裡面有一批優質國資房企被嚴重錯殺了，萬科或許就是其中一例。要不要抄底，留給大家去思考。
（全文完）

文章來源：格隆匯

聯系郵箱：0xniumao@gmail.com

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